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【商业地产讲堂】购物中心运营管理要诀

发布时间:2014-8-15 10:35:50      浏览:1793次

购物中心(Shopping Center)是指统一规划,开发和经营管理的商业,服务业设施的集合体,拥有自己独立的停车场。对应其立地,规模和构成等要素,满足消费者消费需求的丰富性,便利性,舒适性和娱乐性,从而作为地区交流设施成为城市整体功能中不可缺少的一环。其中,“作为地区交流设施成为城市整体功能中不可缺少的一环”将对未来购物中心的开发具有重要的指导意义。

购物中心有三个突出的特征:

1、计划性(选址、设施开发规模、设施构造和设施功能等条件均要通过参考影响购物中心经营的市场和客群的立地交通条件、居民生活特征、竞争环境等信息来决定);

2、综合性(通过综合百货店、量贩店、专卖店等业态的商业功能、娱乐功能、休闲功能、公共功能和文化功能等创造出市场占有率远远高于单个店铺,而且能在更广阔的区域内吸引更广泛消费群体的综合竞争实力);

3、运营管理的统一性(开发商和入驻店铺精诚合作,在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等)虽然是综合性的复合商业设施,但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。

购物中心所承担起的社会作用是与地区开发、发展同步进行的并且是地区振兴中所不可缺少的。购物中心的功能着重表现在:

1、销售功能(通过有计划性的引进丰富的业种业态及其作用的充分发挥,有计划性的提升当地居民购物及其它方面的消费便利性);

2、公共服务功能(不仅限于商业功能,更通过各类服务功能,交流功能和文体娱乐功能等公共性服务功能的充实来满足消费者消费需求的多样性);

3、增加就业机会(为地方解决大量的劳动力就业问题);

4、促进地区发展(伴随着人口的增加通过交通设施的完善,公共福利设施和教育机关,医疗机关等的设置来提高生活便利性,从而不断推进地方开发);

5、营造和谐的市场环境(创造大型零售企业和中小型零售店铺共存的良好商业环境)。

不难看出,购物中心是与经济,社会环境的变化密切关联,与周边环境协调共存,伴随着各地区的发展而不断成长并变化的一种业态形式。因此,在把握社会经济环境变化的前提下,进一步明确购物中心的定位和作用,并探讨未来购物中心开发时应持的态度和采取的方法是非常必要的。

在目前这种日新月异的市场环境下,如何应对市场变化并真正满足消费者的需求呢?未来购物中心的开发趋势又是什么呢?要回答这些问题,应该从购物中心开发现状的分析入手。

开发商要想开发出成功的购物中心案例,需要在纷繁复杂的世界范围内的竞争环境中追求自身的独立性和特性。在巨大的市场和激烈的竞争环境中寻求差异化。这需要在充分把握购物中心立地特征并最大限度灵活运用这一特征的前提条件下制定出主题概念,业种业态组合,设施开发计划。追求与各自立地环境最相匹配的商品开发计划。

要考虑对信息技术的活用。构筑起能有效活用与购物中心相关的外部信息和包括消费者及商铺管理在内的内部信息体系是不可或缺的环节。准确的把握,分析日渐庞大的信息群并将其恰倒好处得运用到购物中心的运营战略中将是购物中心繁荣兴盛的关键之所在。

如何多渠道得进行融资,如何尽量缩短购物中心的投资回收期,如何提高购物中心经营效率的问题,时代的发展打破了一直以来的固有理念和方式,新环境下的经营管理革新问题正在为更多的商家所期待和瞩目。

如何与各入驻店家保持良好的合作关系。因为业种业态组合,进店保证金,租金,联合促销活动等问题常引出许多开发商与入驻店家之间许多不必要的争端。统一运营管理的实现需要双方真诚的合作。如何在合同中有所体现,如何加强日常的沟通与交流以构筑双方之间相互信赖的合作关系是我们面临的一个重要课题。

与消费者接触最直接最频繁的工作人员的教育和管理问题。让其理解购物中心的理念是毫无质疑的首要点。除此以外,专业知识的培训,服务态度的提升和统一管理也是购物中心成功经营案例所不可缺少的条件之一。

随着时代的巨变去不断满足消费者需求的变更和提升,本着与地区共同开发,共同发展的理念指导今后购物中心的开发和运营管理是未来购物中心发展关键的关键。(《商业时代》2002年第20期)