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【院长演讲】朱凌波:商业地产发展与商圈产业升级

发布时间:2014-7-24 8:45:06      浏览:849次

学院导读:7月23日,院长朱凌波应邀参加重庆商委与重庆曰报报业集团举办的“五大功能区建设暨商圈发展机遇与挑战高峰论坛”,同时做《商业地产发展与商圈产业升级》的主题讲演。以下为演讲全文。


朱凌波:很高兴接受重庆商委和重庆日报的邀请来参加今天的论坛,正如主持人介绍,我昨天从太原来,最高温度就20度,重庆有40度,其实这也是一种象征,象征着重庆的商业正在升温。重庆作为直辖市,最近我看有一个城市人口的排名,重庆排名在第一位,重庆成为直辖市已经17年了,传统的一线城市是北京、上海、广州,传统的直辖市是北京、上海、天津,重庆作为一个区域城市,作为一个新兴直辖市,它在零售界发展模式也是备受业内关注。

今天这个论坛是重庆是商委主办,我问了一下来参加论坛大多数都是政府管理部门、商业企业、零售企业,我以前参加的论坛更多都是商业地产房地产界的,刚才我老朋友韩主任也主要是从商业这条线给大家做了很好的高屋建瓴的阐述,我今天更多是从商业地产的角度讲讲。

商业地产是中国自己发展的一个产业,是横跨商业、地产甚至金融更长的一个产业链。在政府管理部门上,这种跨界产业链我们管理是缺失的,更多通过市场行为来不断调整和融合。我们都知道,我们说商业地产开发商,我们更多时候叫业主,就是为零售企业提供物业,是物业建造者和提供者。

但是现在我们商业开发商在转型,很多转为运营商、零售商、品牌商于一体,比如说万达有自己院线、万达百货,甚至有KTV,像华润集团从红酒到超市还有咖啡厅,已经变成一体化产业。所以中国零售业或者商业地产发展已经越来越成为融合性、一体化、跨界发展模式。今天报业集团主办这个会议是非常具有国际化的,像央视的大裤衩成为一个标志,在中国,传媒的集中度更具有影响力。

下面进入我今天讲演的主题。首先给大家回顾一下城市化与城市化率,在中国商业地产最主流模式就是城市综合体,刚才韩主任讲当年杭州提出要建100个城市综合体,为什么城市综合体能在中国大行其道,一个是因为地方政府的推手,大家都希望建城市综合体,能够成为城市名片、成为城市形象,拉动区域消费,带动地价,带动一个城市产业的发展,还有一个很重要的背后隐型原因就是因为中国金融背后的创新,商业地产是租售结合的模型,不像国外有成熟的前端多元化低成本的投资品种,我们商业地产开发商在银行只能拿到短期的银行贷款,再有就是靠销售完成整个资金流转,而我们说的商业、零售业,按照国际规定它一定是持有性长期经营的物业,但是中国的商业地产开发商由于没有获得中长期低成本的资金支持,它必须要靠销售性物业完成资金链周转,所以万达模式最典型,销售型物业回笼现金,然后把它沉淀到酒店、购物商场里面。

中国城市化现在发展呈现二元化,核心的老城区和郊区化带动新城区的并行发展,尤其核心商圈原住民,由于地价、交通等等综合因素,他们不堪重负,或者想追求更加绿色低密度环保的生活,开始向郊区话发展,来自周边城市外来的移动人口,包括商业富人开始占据一个城市传统商圈。还有一个是城乡和城市双向对流,周边郊区农民还是进城,老城区人口向外疏散,这种双向对流就形成了像重庆一样多中心、多元化发展格局。中国城市化率正处在加速期,现在公开数据是52%,我认为我们这种城市化率是伪城市化率,应该要降下来10%,因为中国的城市化率有很多是流动人口,就是他虽然进城了,但是他没有享受一个城市公民的权利,所以我们认为我们的城市化有很大部分是伪城市化,而且农民工进城之后他将来赚了钱也不会在城市扎根,还要回到原有乡村,很多流动移民人口将来赚了钱也会择地而居,尤其到我们这个年龄想到养老问题一定不会在北京这样城市生活,一定选择中小城市或者更具有文化旅游资源宜居城市生活。

我们可以看一下中国城市发展的脉络。我们中国城市发展从城市肌理来讲,我们现在讲一线、二线、三线、四线城市,一线城市就是传统的北、上、广、深,其实发展顺序应该是什、广、上、北。二线城市就是发达或者发展比较快的省会城市还有计划单列市。还有4个沿海特区还有14个开放城市,经济圈、经济带,珠三角、环渤海、成渝经济圈等等。我们第一代的城市化叫大城市和城市群为代表的城市,现在新一届政府提出来叫城镇化,城镇化是以中小城市就近距离的甚至城乡一体化的,以600多个地级市2000多个县级市为主的,所以我们现在提出叫“后城市化”或者叫“后房地产时代”。

我们可以看中国商业地产发展起源与轨迹。上世纪80年代,我们中国每个城市都有一个百货大厦,到上世纪90年代,沃尔玛进入中国大陆,对中国零售业包括我们的消费模式、生活方式都带来巨大冲击,我印象非常深刻,当天基本是全城都万人同向去到沃尔玛,中国人第一次体会到没有柜台,没有营业员,可以自己推着购物车在巨大的仓储式的商场里面购物,人们体会到一种自由、开放的生活方式的冲击。中国以房地产带动的大盘时代,提出城市运营商、新城等等这些以房地产为主导的带动模式也一直在影响中国商业地产发展,到2002年我们提出商业地产概念,2006年是一个发展期,2009是转型期,2010年、2011年是大发展,2013年、2014年进入到转型升级。

中国的商业地产发展还有一个很重要转变,一个是市场需要,我们投资人希望买这样的商品。第二个是开发商他们不懂零售业,所以现在存在很多诟病,很多商业地产开发商都是从住宅转过来,他们不懂商业,他们不懂零售业,他们能做好商业吗,现在大家所熟知万达、中粮、华润、宝龙等等,包括最新型的提出千亿规模的万科、恒大都是从住宅转过来的,他们怎么能够更好适应零售业规律,按照零售业发展模式来发展,第二阶段就是把一些商业街卖掉,一些小商铺租给品牌商、集合店,未来中国商业地产发展要想进入健康持续发展一定要进入持有物业为主,以长期持有资产式物业、资本变鲜为最后的发展阶段,中国商业地产才能进入良性的健康发展。

中国商业地产存在三种模式,销售为主的大陆模式,在香港是全产开发的经营资产,在美国分工非常细,在美国建造物业你就是建造者,你干好了物业要租给零售商或者委托给基金这种专业机构,它是分工非常具体的经营模式。

中国商业发展到今天有几个重要特点。第一个是我们大家都知道的,由于中国改革开放30年,我们在补课,所以中国的商业发展想追求速度、追求规模,我们中国本土开发商主要追求连锁化、标准化,像万达全国开了100个万达广场,在重庆就有3个,我们叫千店一面,标准化发展,但是它带来的问题就是同质化。

随着城市发展的升级,随着我们整个市民的结构,年龄、文化、区域、消费习惯等等的分层和分类,商业地产开始出现多层级的、差异化的发展,比如说在北京、上海非常明显,已经出现了各种主题性购物中心,像三里屯、还有银泰百货还有像万达这种模式的,更出现了特色化的像奥特莱斯,在上海也同样出现了像艺术中心还有传统的上海新天地这种街区性,也出现了24小时营业的全天候的体验性购物中心,所以购物中心发展到一定阶段已经呈现多元化。我们中国传统商业是过去传统百货、专业市场,包括副食品商店等等,新型的商业形态大型购物中心、商业街、奥特莱斯包括专业店、品牌店、高端奢侈品都是来自于国外,国际化与本土化怎么样很好的结合,变成既能接地气又能给大家带来国际化时尚潮流生活,现在中国的商业地产包括零售业正在出现非常重要的趋势,就是国际化与本土化的结合。

我们看看中国商业地产的发展趋势和特点。无论作为支柱产业还是开发量在全球都是排名前列,包括全世界的购物中心中国占了一半,三个最大购物中心都在中国,还有几个在建购物中心将来也会名列全球排名的排行榜。目前中国宏观经济走到今天,中国商业地产走到今天面临转型和升级,宏观经济由于经济发展的使然包括新一届政府上台采取的严厉政策,中国宏观经济连续20年10%以上的GDP今年连8%都保不了,整个房地产已经开始出现下行和调整,商业地产发展到今天也面临同质化、恶性竞争、泡沫化发展的趋势,所以中国的商业地产走到今天面临一个非常严峻的形势,怎么能够创新,怎么能够保持差异化,怎么能够与国家宏观经济发展、与城市发展的消费能力做一个很好的研究和匹配,避免我们第一代城市化造成的同质化、泡沫、恶性竞争,像沈阳、成都已经出现的过热竞争的局面。

我们可以简单看一下国外城市发展的脉络,国外在二战以后这个阶段主要发展模式就是郊区化,但是它有两个观点词,一个是汽车经济,第二个是丰产经济,这三个要素支持了美国、澳大利亚这些新兴的发达国家他们产生了商业地产、零售业高度发展的阶段。郊区化快速发展,同时第二阶段带来的问题就是城市空心化,老城区出现了空置,包括居住的混乱,环境的恶劣,噪音,交通堵塞。经过这样一轮发展以后,由于郊区化发展带来交通半径延长,包括整个城市生活分散,人们也还是喜欢城市核心角度密集型的生活方式,包括教育、工作、生活一体化的模式,所以它又出现了新一轮的新都市主义,要回归城市中心。

到第四阶段所有城市化走过以后,他们发现城市化带来的交通、噪音包括中国现在城市化更严重的一些问题,假冒伪劣产品,生活节奏加快,人与交流匮乏,他们提出田园都市,希望自然和科学、文化和历史能找到更好兼容模式,包括网络与食品都能找到很好的平衡点。最新的模式,城市化还有一种很重要的TOD模式,就是公共交通为导向的城市化的布局,它能提供我们产城一体化,工作、生活、娱乐、商业一体化最便捷,用最短时间距离来完成这样一个生活、工作的循环,让你的生活质量更加好,而中国第一代城市化我用一个词是以降低人们生活质量为代价的城市化,像北京、上海、深圳、这样的城市,平均人们在路上的时间单程要一个小时到一个半小时,每个人在路上每天消耗的时间要接近三到四个小时,你想你这个生活质量能提高吗,我在北京已经五年不开车了,我一开车头就大,坐地铁15分钟的时间,如果早晨高峰期开车至少一个小时到一个半小时,而且到处找不到停车的地方,就是交通的困扰,城市化率,包括快节奏给人们带来的焦虑,使人们生活受到严重困扰。所以未来中国后城市化一定要追求产城一体化,以交通为导向的绿色健康的更加幸福快乐的城市化,美国在这方面,美国经历了这样一个完整周期的城市化发展,包括房地产发展周期,都有非常精确的数据化的研究。

美国的发展模式就是郊区化,TOD到交通工作生活娱乐一体化的新城市化。在所有发达国家,包括香港、新加坡、日本,以及美国很多大城市,地铁商业都是这个国家最发达、最繁荣的商业,因为它有地铁,有川流不息的不用培育的人流,它就是一个立体的商业,而在中国我们看包括北京、上海,像北京东直门、西直门都只是一个上下站,主要是土地管理与开发市场是完全分离,所以造成我们严重的对真正商业中心形成汇聚的系统条件的浪费,没有形成我们的商圈一定以交通为导向。美国在这些年发展当中一直带动全球商业地产包括购物中心的创新,从最早把电影院、溜冰场放到购物中心,把摩天轮放到购物中心的理论,包括把室外的天空自然景观放到购物中心里面,都一直引领着全球购物中心发展。包括像美国拉斯维加斯很多城市,到今天他们所创造的购物中心引领性一直都值得我们学习。

我们再看日本,日本最重要的是它的精细化、人性化,包括服务创新,细节的创新。日本由于它的文化习惯、人口密度、土地的现状特点与中国都很接近,日本是最值得中国学习的。尤其中国现在在高大上,规模、硬件上都没有问题,都是全球排名第一,但是在内部创新,比如灯光设计、停车场设计、卫生间设计,甚至一个购物中心都有独特的香型,一个购物中心放的音乐中心你都知道外面是什么天气,包括像日本购物中心停车场,女性停车场都有符合女性色彩的设置,卫生间里有妈妈带小孩去给小孩设计的独立卫生间,甚至放的音乐都有流水声,避免女性尴尬,所以日本的购物中心、商业地产发展是最值得中国同行的借鉴。

欧洲我就不细讲了,但是欧洲一定是人类完成了物质文明发展最后最终的终极价值,就是高度福利化,人们完全进入北欧模式,就是完全是休闲、生活,慢节奏,形成人类最终要的生活,我们现在无论是城市化、房地产还是每个人都在高速成长补课、完成财富积累,要追求享受,享乐主义,当我们完成原始资本积累以后我们要追求生活舒适,要追求生活的慢,要享受生活原生的意义,就像一个企业家到一个海滩看到一个渔民,这个比喻大家都很清楚,您经过奋斗以后还是要到海滩去度假,中国人正在努力。北欧生活就是我们终极的升级,将来我们城市化、我们生活模式可能就要向北欧来学习。

说到中国商业地产发展两大瓶颈。第一大瓶颈是金融与资本的缺失,没有长期金融的支持,大量商业物业资产沉淀在那里,万达现在号称有4000多亿的资产,最近在A股上市被打回来,如果它将近4000亿的资产年回报连3亿都达不到,包括中国所有中小的开发商,将来的困难是巨大的,你的资产怎么变现,因为商业地产有五重价值,第一个是销售价值,通过卖商铺、卖公寓来获得,第二个是经营价值,就是租赁租金或者自营营业收入,第三个价值是资产价值,通过租金提升、品牌的提升、人气提升,最后资产一开始投资10亿,通过募集,无论是上市、并购或者卖掉,资产翻了三五倍,第四个价值是资本价值,通过上市使资产变成几十倍甚至上百倍的翻倍效应,最后一个价格就是带来一个城市、区域价值的提升。

中国商业地产发展第二个受困扰就是人才瓶颈,商业地产人才团队困扰已经比金融资本还要重要,即使你有资源她到很好的地,即使你有钱,如果没有人来操盘,因为零售业它是一个持有的长期经营的物业,一个开发周期要三到五年,招商、调整要经营进入良好业态一般也要五年,没有十年稳定团队的经营是不可能使商业地产达到良好的发展。在大学里面没有学历教育,在行业没有资格认证,我们的人才都是经验主义,机会主义,而且急功近利,在中国商业地产找到一个人操作一个完整项目,在一个企业待到五年以上人才非常稀缺。所以中国商业地产面临金融资本困扰、人才的困扰,所以未来发展也是不容乐观。

第三个是品牌资源,现在的奢侈品都是国外的,快时尚也是国外的,尤其在日本不仅有民族自由品牌,每个零售商都有自己的品牌,中国已经有这样趋势,像万达、华润等等,就是如果没有丰富多元化品牌资源,中国未来商业地产发展也会带来很大困扰,就是同质化,千人一面,给我们消费带来疲惫,会影响整个行业未来得发展。

中国商业地产发展趋势,有四个转型。重点讲一讲企业转型,现在很多住宅发展都开始转向商业地产,从万达、宝龙,一直到万科、恒大也号称要做商业地产规模千亿规模,与住宅相匹配,所以未来商业地产竞争会非常激烈。

中国商业地产发展趋势。连锁化和差异化并存是发展趋势,完全的差异化发展速度会很慢,像国外的宜家,我们在中国布局五年可能发展四家,按照这样的速度,中国老百姓没有办法享受城市化的速度。第二个是未来中国商业发展一定要与公共交通一体化发展。第三个是必须要有金融创新,实际上商业地产是一种金融产品,在国外按照行业分类是放在金融行业里面,因为它最终实现是资产资本的经营。

最后把商圈这事给大家讲一下,商圈的定义大家都很清楚,它有几个要素是我们必须要关注的。第一个就是它的选址,第二个是城市消费群的消费能力,第三个是我们营造一个什么样消费环境,营造一个更加体验的环境。第四个皆是我们体现商圈的价值通过什么样的经营模式,第五个就是创造一个城市的整体。

重庆发展的几大要素跟大家交流一下。第一个就是产城一体化,一定是工作、商业一体化,最舒适、最便捷,商圈与交通距离一定要控制在半小时商圈,超过半小时影响人们的生活。第二个是TOD模式,商圈一定是主体化,传统的百特,批发市场、奥特莱斯,购物中心,不同业态一定要形成差异,才能每个商圈形成核心竞争力。

时间有限,就讲到这里,谢谢大家。(人民网)