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【商业地产讲堂】购物中心在世界各国兴起与发展的原因

发布时间:2012-4-24 11:46:35      浏览:1170次

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购物中心是指一群建筑组合在一起的商业设施,按商圈确定其位置、规模,将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营,并且拥有一定规模的停车场。

根据购物中心的建筑、设施和形态的不同,ICSC国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall,停车场与店铺间有一定的距离,通常在整体建筑的地下或外围,而店铺间有专门的步行街连接,如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场,店铺间通常没有专门的步道连接,如邻里型、社区型等)。由此可见,从严格意义上讲,购物中心不是一种商业业态,而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式,有着较高的组织化程度,是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比,购物中心在其开发、建设、经营管理中,均是作为一个单体来操作:一般是物业公司建楼、出租场地,专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销,承租户分散经营。

购物中心的兴起是伴随着各国的经济发展的过程出现的,并且在一定程度上进一步促进了各国经济的发展。

由于世界各国经济发展水平不同,购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势,绝大多数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区,其中美国所拥有的购物中心总数多达43000个。形成这种局面的主要原因在于当地居民的消费需求随着收入水平的提高出现了新的变化和调整,而购物中心则迎合了这种需求。仅以美国购物中心对美国经济的总体贡献为例,1993年其总销售额业绩达到8302亿美元,1994年达到了8500亿美元,这个销售额在非汽车相关商品的销售额中占了55%,美国购物中心所用员工超过1000万人,几乎每11个工作人口中就有一名是在大型购物中心工作。

购物中心在美国、日本、欧洲以及其他国家和地区兴起并且进入蓬勃发展阶段,被零售业人士称为“流通革命”,主要原因在于购物中心从根本上改变了零售业的被动和从属地位,实现了与相关产业的有机融合乃至对生产的引导、对消费的促进。如果进一步展开分析,可以从经济和社会、科技、生活形态等方面加以说明。

一、从经济和社会层面分析

购物中心的兴起是随着城市化进程的加快而产生的,其兴起之初主要以服务郊区新人口以及城乡均衡发展为目标。因而从购物中心产业化发展的角度而言,购物中心大都兼具有经济面和社会面的双重使命。例如,六七十年代,大型购物中心在美国的兴起,便具有经济发展与城镇建设的两层意义。在此之后,随着购物中心产业的逐步成熟,其主要经营思想也就被很自然地移植到城市中心地区的购物中心上。购物中心集“买、吃、玩”三种消费功能于一体,而这正是促进消费能力增长的主要方式的集中反映。但必须承认的是,“买、吃、玩”功能是对购物中心建立的必备要求,购物中心也就需要围绕这三大功能,确立自己的定位,搞好自己的经营。为“买"”公司、超市、专卖店纷纷进入购物中心的内因;为“吃”,大多数购物中心都引进了知名的餐馆和快餐店;为“玩”,购物中心则开辟了电影院、健身场所、儿童乐园等等为居民、家庭服务所需要的休闲形式。在以消费者为导向的经济形势下,顾客可以到任何场所购物,包括百货公司、超市、大卖场,选择空间很大。而购物中心抓住了"买、吃、玩"三位一体,在这里完全可以呆上一整天,多种消费目的的整合及其相互之间的促进,也就很自然地吸引了基于不同目的大量客流。

二、从科技层面分析

现代科技的发展是促成大型购物中心产生的关键,科技成熟与否,是决定购物中心能否形成的一项重要性的基础性条件。从全球购物中心的发展实例可以看出,购物中心产业发达的国家,通常都有科技方面的发展作为支撑和依托。汽车工业、交通建设、信息技术、环保工程的发展达到一定的成熟程度之后,解决了发展购物中心所面临的障碍,即解决了购物中心的外部条件,购物中心因此得以加足马力、顺利发展。比如说,都市边缘的购物中心,如果没有发达的交通系统,就不可能具备很强的集散大批量客流的能力;如果没有发达的信息传播技术,就不可能保持购物中心与消费者的良好和有效的沟通,就不可能以较快速度传达购物中心的消费信息。

三、从生活和消费层面分析

从生活面而言,新都市生活形态的崛起,促成了大量人口聚集在一定的地理区域内,使得消费行为可以集中而高度地产生在一个特定地点内;消费面的最大转变,则是消费的目的不再仅仅是购买一种实质而看得见的物品,它更是购买一种感觉,可以满足人们生理及心理的双重需求。从美、日两国来看,生活与消费面的转变正是大型购物中心兴盛林立的直接原因,因为有越来越多的消费者在选择一次性购足的方式,而购物中心的便利性、综合性、舒适性则适应了消费行为的转变,也因此自然而然地推动了购物中心的发展。(文章来源:《现代营销·营销学苑》2012年3期)