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【商业地产讲堂】社区商业设计

发布时间:2014-5-8 9:02:34      浏览:1193次

社区,以人群聚集为首要特征。商业,从事商品流通的行业。社区商业,是以一定地域居住区为载体,以区域内社区群众为主要服务对象,以便民利民为宗旨,以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标,通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚,提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。

首先是商业建筑的分类

按照商住比指标分类,分为辐射型、中间型、内向型。辐射型,占5%—11%,商业体量大,对外来客流要求高,对交通、人流、商业氛围要求较高。中间型,占2%—5%,主要依赖于本社区居民需求,兼顾周边。内向型,占2%,基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可以根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常营业。

按照服务的规模分类,分为便利级商业、邻里级商业、社区级商业。便利级商业,面积一般在3000㎡以下,由一个小店或集中在一起的一个大集成店组成,包括便利性销售、服务、餐饮等店铺,服务人口一般3000人以下。邻里级商业,面积一般在3000㎡—20000㎡,以超市为主力店,包括便利性销售、服务、餐饮等店铺,服务人口一般3000—50000人。社区级商业,面积一般在20000㎡—50000㎡,以生活百货或大卖场为主力店,辅助其他专卖、服务、餐饮等店铺,服务人口一般50000—150000人。按照载体建筑形式分类,分为底商型商业、裙房型商业、独立型商业。按照布局分类,分为散点式商业、商业街商业、购物中心型商业。

第二是社区商业的特征

社区商业的特性决定了它的角色,分别是顾客属地性、业种配套性、日常便利性、服务亲和性、赢利稳定性、需求依赖性、商圈扩展性。社区商业与住宅的关系,从整个社区的综合价值提升的角度来看,商业服从于社区,同时商业又能提高社区住宅的价值。

第三是社区商业的定位

首先要做市场分析,然后做定位策划。市场分析的分析内容包括周边人口统计、周边消费特征分析、竞争对手分析、周边人车流量统计分析、周边市政规划分析、商业物业条件分析。项目周边环境调研分析也很重要,要考察项目1.5公里半径周边商家和机构的分布。还有项目周边未来有哪些20000㎡以上商业规划和在建项目。做项目商圈调查与分析,分别0.5、1、1.5公里半径居住人口数、人口结构、家庭收入水平。流动人口调研分析(数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点),项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向。还有一些特别调研项目,典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析。

社区商业定位策划,包括市场定位、顾客定位、规模定位、主题定位。市场定位包括,功能定位,按社区辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业。业态类型,日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等,但社区商业中定位为专业市场的商业较少。形象定位,低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档。顾客定位,包括顾客是谁、顾客规模、顾客特征。规模定位,包括商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一,特别是对于未确定商业面积的项目来说,规模的定位更是重中之重,适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质,一般情况下,社区商业的规模越大,人均商业面积越高,其商业的对外经营性质越强,呈现出正相关的关系。规模定位中主要考虑的因素有区域的商业市场容量、商场整体租售状况对项目规模的影响、项目的商业属性(辐射型、中间型或内向型)、主力店的带动效应、竞争性项目对项目规模的影响、市政规划对项目片区商业规模的影响、项目自身条件对规模的影响等、顾客规模、顾客特征。主题定位,是住宅楼盘的整体风格、项目片区的整体氛围、主题营造的可实现性等。

第四是社区商业业态组合

生活百货、超市、餐饮、服务配套、美容、家居服饰、儿童业态、生活家居和休闲九大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合原则,社区商业基本特点是超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态。租金收益的最大化,位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态。是否具有招商的可执行性,符合项目实际情况。能否在项目目前条件下开业经营,培育商业氛围,符合商铺建筑设计技术指标。

第五是社区商业的布局

社区商业的布局分为底商满布型、入口商街型、入口集中型、散点列布型。底商满布型的优点是商业体量可以较大限度的扩大,展示面积较长,可视性好,能有效的吸引外部消费者,对外性较强,在一定程度上利于商业的销售。缺点是商业的规模较大,不利于业态的控制,如果出现街铺空置的情况,对社区的负面影响较大。入口商街型得优点是有利于社区居民的购物消费,街铺的商业价值较高。缺点是在一定程度上限制了商业的规模扩大,切展示面不长,可视性差。入口集中型得优点是将商业独立于住宅区,减少商业对居住的影响,同时在一定程度上利于商业规模的扩大,易于形成规模效应,代旺整个社区商业。缺点是商业较集中,弱化了社区商业的便利性特点,有时不方便居民的购物消费。散点列布型得优点是商业较分散,易于居民购物。缺点是商业较分散,难以形成规模效应。各业态布局的特点,从方便居民及合理分配资源的角度出发,应该要注意的基本原则有一下几的方面。

第六是建筑单体铺位面积及面积比、内部设计

硬件规划设计如果不合理,会导致合适的业态无法进驻,因此硬件规划是商业能否良好经营的重要环节。每种业态对硬件技术指标的要求都不一致,对于铺位面积的需求也有所不同,结合社区商业各业态面积需求,经铺位面积区间分为“30㎡以下、31-80㎡、81-200㎡、201-500㎡、501㎡以上”五种面积区间。内部设计上首先首层层高3.6-4.8米,以有利于业主或使用者在其中另隔一层。柱网6×6-8×8并无明显剪力墙,(超市部分柱距至少8×8)柱网小于5×5的商铺很难成为购买主体。内部隔墙尽可能少地采用承重墙,以保证使用面积的灵活性和主动性。 两层或以上的店铺要预留室内楼梯,以实现层与层之间的灵活贯通。 预留好排水管位和光纤电缆接口,以方便需要设置卫生间和需要网络服务的使用者等。

最后是立面设计的一些建议

建筑构造符合原建筑结构条件,与周边整体环境有联系与过渡,商业建筑要符合商业展示要求。商业街的建筑风格与住宅匹配,突破传统底商千铺一面的设计,反映高尚住宅区的品质。街区设计要注意曲面的变化,增加逛街的趣味性,避免完全的直线型设计造成的呆板。外观墙体颜色与住宅楼体相和谐,整块玻璃幅度不宜过大,尽量突破单一玻璃材质感觉,建议采用符合项目特点材质隔条进行分隔。外向型店面可以凸、凹结合、使街面立面富有变化。店面加雨蓬,使得楼体和玻璃衔接有自然过渡。营造温馨、轻松、典雅,舒适的商业街风格。(文章来源:中华民居·学术版)