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【赢商网专访】朱凌波:人才困扰商业地产发展最大问题 合伙人制度或成出路

发布时间:2014-8-28 9:47:16      浏览:1258次

2014年7月10日,“商业推动地产论坛西南峰会”在重庆隆重召开,全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波先生作为特邀嘉宾出席活动,并作主题演讲《大数据时代下商业地产的趋势与挑战》。

目前商业地产可谓是鱼龙混杂,内忧外患。同质化、空置、“僧多粥少”、人才稀缺、电商冲击等现象表现特别严重。此外,在峰会上,记者获悉,预计2015年成都新增商业面积位居第一,464万平方米。2016年,2017年,重庆位居第一,分别为435万平方米,263万平方米。如何正确理解商业地产发展趋势?开发商如何解决招商的问题?开发商如何突破人才难求的困境?重庆商业地产发展现状如何?

7月11日,全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波接受了赢商网记者专访。

朱凌波,从上中学开始就留着长发,有着文艺青年典型的性格,追求自由、追求个性奔放;1984年大学金融本科毕业,成为当时有名的现代诗人;90年代,开始寻求转型,带着属于自己个性的长发长须,到一家企业应聘,由于自己的头发和胡须惨招到企业拒绝;虽然认为头都是自由个性的象征,但还是毅然减掉了跟随自己十几年的长发,从报社转型到一家企业,经历三个月适应当时工作;记者看着现在坐在对面的朱凌波老师,平头,一身职业装扮,经过从事商业地产20多年熏陶,褪去了当年那“不修边幅”,追求个性自由的粗犷豪迈的形象,现今,已过天命之年的他,现任全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长。当记者问及是否还有写诗,“有,平常还有经常写。”从他的眼神中,可以看出他对诗歌、文学有着特别的热爱。

“金融创新如果没有突破,未来商业地产发展风险是巨大的。”

近日,朱凌波在微博上写道,任何事物都犹如山峦一样有其自身的规律和周期,高峰时相对短暂随时可能调整、低谷时绝对漫长但一定会发生转机。那么商业地产的发展规律和周期又是什么样的?

朱凌波介绍,任何事物都有它自身发展的周期和规律。从发展历史来看,中国房地产发展时间还很短,美国房地产行业已经发展有200年的历史,其最大房地产公司Pulte Homes,至今已有超60年的历史;我们中国有的企业要做百年老店,实际上我们最长的企业才30年;经过改革开放30年的高潮,中国经济,包括房地产、商业地产,从发展的大周期整体来看,已经到了一个下行期。房地产市场下行目前表现主要还不是价格,而是交易量。一线城市相对好一点,二线、尤其是三线城市,特别明显,交易量甚至出现停滞的状态。总的来说,中国房地产走到今天,房地产已经走到周期下滑阶段,商业地产面临转型阶段。

他认为,目前商业地产面临几大冲击,首先,商业地产是一个产业链较长的行业,面对整个经济包括房地产调整或下滑的压力,也必然受到影响;现在包括反腐、扫黄等国家政策的影响,对商业地产消费终端产生向下拉动的作用;其次,商业地产产业链自身的问题。金融创新如果没有突破,我认为未来商业地产发展风险是巨大的。商业地产核心的意义是持有型物业,通过租金、资产是升值,最终通过资本市场的变现,完成投资回报的收益。目前面临最大的困境是,在前端缺少中长期、低成本、多元化的融资品种。举个例子,就像人生活一样,吃了很多,需要排泄出去。目前万达的现金流滚资产是主要融资品类之一。万达号称有三千亿的资产,但租金回报率连三都不到,需要三十年收回回报,还需排除5%的通胀。资产的升值、资产变现等需要解决。

“商业地产是一个统一规划、统一招商、统一运营管理,持续性经营的规律,任何一个物业如果没有十年以上,是不可能经营好的。现在很多中小型开发商都面临同样的问题,销售一旦受阻,融资渠道在银行也难拿到钱,想做持有效物业根本就没有这能力。”

(赢商网)