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【商业地产讲堂】苏州邻里中心社区商业调研报告

发布时间:2014-7-15 18:20:19      浏览:1916次

摘要:泰州中国医药城在进一步推进产城一体,加快城市化背景下,为建立与国际接轨的高端商业形态,选择苏州邻里中心为调研对象,通过实地的考察和面对面的交流,从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面进行分析,发现总结邻里中心在苏州本土化过程中的成功经验,提出对泰州中国医药城社区商业发展办法的建议。

引言

邻里中心在中国的商业地产界是一个新兴事物,是上世纪九十年代末从新加坡引入的一种新型商业模式:社区商业。社区商业是继百货、超市、卖场、商业街之后的第五种商业形态,它是一种以社区居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

今天,在国外发达国家,社区商业早已成为居民综合消费的重要载体,占社会商业支出总额60%左右;而其在我国的本土化—邻里中心,在苏州也已成功建设了11处。正是这一新兴商业发展模式的强大活力和邻里中心在苏州业已取得的巨大成就,让一路摸索高端商业形态突破口的我们泰州中国医药城和“邻里中心”不谋而合,促成此次考察苏州邻里中心社区商业的调研行动。

一、实地调研

社区商业模式在我国的发展还处在探索发展阶段,但在苏州已经历了十余年的实践和积累。本次医药城领导带队一行十人在苏州用一天时间,参观了四个最典型的苏州邻里中心:新城邻里中心、湖东邻里中心、方洲邻里中心以及沧浪新城汇邻中心。从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面考察如下:

1、新城邻里中心

新城邻里中心于1998年5月开业,是苏州市第一代邻里中心,位于苏州工业园区内,现代大道和星海街交叉路口。中心是由一座4层半开放式建筑和一座2层的附楼组成,采用集中式布置方式。中心建筑之间为交通疏散空间和公共活动空间;北面是网球场、小型足球场等大片体育场地,幼儿园位于体育场地北面滨水临街的独立地段。

新城邻里中心的建筑面积为2万㎡,其中菜场面积为1500㎡,各服务功能采用内包式布置在建筑内部。拥有百货、药店、银行、书店、邮政、维修、餐饮、洗衣、美发、电器、彩票、照相、口腔医院、通讯、洗车、文体用品、眼镜、电子、烟酒、服装服饰、艺术品、票务代售、旅游、美甲、教育、证券、培训、乐器、地产、健身、养生馆等业态和众多公共生活服务项目:一处社区卫生服务中心(站),一处社区工作委员会工作站,一处民众联络所和一处市图书馆分馆。现场观察,店面完全租用,硬件设施完备,商业气氛浓厚。

2、湖东邻里中心

湖东邻里中心于2004年开业,是苏州市第二代邻里中心,位于苏州工业园区金鸡湖东畔会心街内。中心是由三座3–4层主体建筑组成的工字型建筑群组成,采用集中式布置方式。北面两组建筑之间的开敞式店面形成了商业街的形式;三座建筑中间环抱的空间是一个公共活动广场,配备了舞台和标准音响设备,可以承载各种社区活动及演出;整个湖东邻里中心为环形的会心街所包围,再向内是公共绿地和体育场地,分别由四个方向的道路穿过绿地进入中心。

湖东邻里中心的建筑面积为3万㎡,其中菜场面积为2500㎡,各服务功能采用分区设置,开敞式和内包式相结合的形式。拥有百货、食品超市、药店、银行、书店、餐饮、洗衣、美容美发、茶叶、五金、照相、鲜花、地产、证券、眼镜、服饰、美甲、布艺、电子、生活馆、通讯、婴幼儿用品、旅游、文具、自行车、健身、琴行、培训、儿童摄影等业态和众多公共生活服务项目:一处社区卫生服务中心(站),一处社区工作委员会工作站,和一处市图书馆分馆。现场观察,店面完全租用,硬件设施完好,商业气氛浓厚。

3、方洲邻里中心

方洲邻里中心于2010年12月开业,是苏州市第三代邻里中心,位于苏州工业园区内,方洲路和津梁街交叉路口。中心是由两座相连的3层半放式建筑组成,采用集中式布置方式。中心的两座建筑之间形成了一条商业街空间,沿街店面的门沿处设置了联通的雨棚,这让即使是阴雨天的商业街,也能保障购物的人气;中心西面是苏州工业园区第二实验小学和西安交大苏州附属中学,东面是大型公共绿地方洲公园和在建的轨道交通3号线。区位优势很明显。

方洲邻里中心的建筑面积为2.8万㎡,其中菜场面积为2500㎡,各服务功
能采用开敞式和内包式相结合的形式。拥有百货、药店、银行、书店、餐饮、洗衣、美发、烟酒、通讯、花卉、修理、照相、彩票、咖啡、缝纫、自行车、眼镜、早教、渔具、服饰、化妆品、皮艺、生活馆、内衣、琴行、健身、儿童用品、儿童DIY、亲子装等业态和众多公共生活服务项目:一处社区卫生服务中心(站),一处社区工作委员会工作站,一处民众联络所和一处市图书馆分馆。现场观察,店面完全租用,硬件设施亮丽,商业气氛浓厚。

4、沧浪新城汇邻中心

沧浪新城汇邻中心于2012年9月开业,是规模高一级于邻里中心的社区商业。位于沧浪区内,吴中西路和范成大路交叉路口。中心是一座5层的建筑。中心北面是新城实验幼儿园和新城第二实验小学,东面是苏州市中医医院和苏州西环路高架,周边住宅小区规模大,人口众多。

沧浪新城汇邻中心的建筑面积为2.7万㎡,其中商业面积仅占2200㎡,其余全是社区服务。这是它区别与其他汇邻中心和邻里中心的最大不同。不过,正是这一点淋漓尽致地体现出了社区商业这一新商业模式的强大活力,仅仅2200㎡的商业就可以把整幢2.7万㎡的汇邻中心运转起来。其社区服务有:社区卫生服务中心、苏州极地科普馆、儿童友好家园、沧浪少年宫、“好管家”社会综合管理服务平台、工商所、沧浪文化馆、居家乐养老服务中心等。现场观察,环境优美,优美,社区服务的功能配置高水平达标。

二、理念沟通

本次调研,我们是来学习,来取经的:学习社区商业到底是个什么东西;取新加坡邻里中心在我国在苏州本土化过程中成功的经验教训。在不断交流,不断提问,交换想法中,我们从投资收益、规划设计谈到建设、运营,其间迸发出的一个个先进理念可以说不仅涉及到建设邻里中心的方方面面,更让我们一行人越发坚信邻里中心模式在我们中国医药城一定也有一个灿烂的未来。这些经验教训和先进理念着实为我们中国医药城发展社区商业提供了宝贵借鉴,也犹如一块块指路牌,在每个十字路口给我们指明方向:

要做的是个什么东西?

  • 以“社区家庭型服务消费”为核心,依托业务板块之间的联动效应打造的“社区商业服务运营综合体”。

邻里中心的商业与其他的商业有什么不同?

  • 邻里中心的商业不是冷冰冰的商业,而是亲切的、贴近生活的、以民为先的商业项目。

邻里中心的商业项目应该怎样设置?

  • 邻里中心的商业是会成长的商业,即完整考虑社区发展各个阶段中居民需求的变化,可以随着社区的发展不断变化业态的商业。

邻里中心的业态比例?

  • 根据十余年发展下来的经验和积累,周边居住区居多的情况下,成熟后的案例比例趋近为:生活配套占65%,休闲娱乐占15%,社区服务占10%,健康文化占10%。总建筑面积3万㎡为宜,生鲜菜场2000–2500㎡为宜。

邻里中心建设用地的土地招开挂问题。

  • 为了能对建成后邻里中心的功能发展有有效的管理控制,政府必须在土地招拍时就要加上一条,做出在功能和租售比上的限制,这样,在邻里中心日后的发展运作中,才能杜绝因一味追求商业利益而偏离社区配套服务功能的现象出现,而时刻掌握着主动权。

邻里中心的盈利模式?

  • 以房产租赁为长期经营基础,房产销售为利润增长点,房产销售顶多占30%,房产租赁至少占70%,资产增值的同时获得稳定增长的租赁收入,促进项目的健康运营,使企业效益与社会效应协同提高,实现滚动发展。

怎样处理好邻里中心与社区之间的关系?

  • 通过举办文艺表演、文化展示、公益性活动等各种活动,贴近社区,与社区居民互动,从而融入社区、回报社区、关怀社区、亲近社区。

三、汇总研究

所见所闻所思可总结如下几条规律,专门针对我们泰州中国医药城的社区商业(邻里中心)建设:

邻里中心服务人口:10000户—12000户,服务半径:1–2公里以内,建设规模:2.5—3万㎡;

邻里中心区位:周边需与多个社区居住组团为基础,同时满足以下市政、体育、交通等配置为优选:中、小学及幼儿园配置,公交首末站,篮球、网球、公园等户外运动场所;

邻里中心业态组合:以最适宜我们泰州中国医药城条件的湖东邻里中心案例为例,餐饮35%、超市20%、服饰精品15%、生鲜菜场10%、社区服务10%、服务配套8%、美容2%、杂货五金2%、便利店1%、其他2%。

邻里中心的运营:一方面要有核心商家,这就要与大品牌的商家合作,保证邻里中心的稳定运营;一方面要严格监管、管控小型商家,如出现商品质量问题、价格欺诈问题等有损邻里中心品牌声誉的行为,到期拒租。两方面结合起来,维护邻里中心业态的整体效益。

四、初步建议

社区商业—邻里中心,我们在汇总研究过程中越来越发现,之于我们中国医药城,将不仅仅是要引入,以给周边居民和企服人员带来生活配置,提升居住区域的品质,起到锦上添花的作用,而更是城市开发过程中的一副催化剂,它能大大缩短新开发区域人口导入周期,带动区域内的房地产开发,为区域大开发提供必要条件,为我们中国医药城百事待兴的城市化建设起着雪中送炭的作用。

社区商业—邻里中心,不仅是我们中国医药城需要的商业模式,更是形式。它在形式上区别于传统的“沿街底商业型”的社区商业模式,是商业零售和地产相结合的“购物中心”新模式,摒弃了传统在成规模新建居民区中部分居民楼底层建成商业用房,引进超市、银行ATM设施等缺乏统一规划、业态搭配不尽合理、普遍引起重复建设和恶性竞争、对消费者的吸引力仅限在较小范围常住人群的做法,而采用使超市、餐饮、娱乐、健身、社区医疗等配套服务设施于一体的综合性商业建筑的做法,让社区环境不再因商业而混乱不堪。

社区商业—邻里中心,从投资建设起,就要争取政府的支持:一方面由于邻里中心天生的社区功能和非纯商业的性质,只有政府的力量,社区商业中的生活服务功能才能得到稳定保障下的长期维持;另一方面,从发展的眼光看,社区商业这一新模式所拥有的强大生命力让邻里中心的成功从它正确建设起的那天便拥有了一半,所要做的只是假以时日,认真做好监管,精细做好调度,成功只是并不长的一段时间,所以,日后相当可观的收入有政府的分配权才能让这项产业更有意义,那么政府依旧需要从投资开始就介入进来。

社区商业—邻里中心,从起步时,就要注重自身社区配套的服务功能。因为生活服务才是邻里中心建设的主要目的,同时也是它持续发展的重要抓手。而邻里中心整体的发展则需要运营方有足够的远见与智慧,协调运用商业盈利和生活服务这两条腿走路,让经济效益和社会效应互相促进。这就要弹性运用手上的租赁杠杆,在保障整个中心基本运转起来基础上,综合运用市场监管、市场规范等手段以及社区配套服务功能的带动效应精心塑造中心口碑,不断提升中心活力,逐步增长经济效益;伴随每一次收入的增长,不怠调整优化更新邻里中心内的项目业态,使与社区同步发展,邻里中心的发展就一定会进入良性循环,越来越繁荣。 (来源:《城市建设理论研究》)