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【商业地产讲堂】新加坡“邻里中心”社区商业模式对中国的启示

发布时间:2014-7-9 13:02:57      浏览:2204次

 

引言

社区商业是一种以社区居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。它是城市商业空间的一个重要层次,基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。

20世纪50年代,社区商业首先在美国兴起,之后在其它西方国家逐步大规模发展起来。60年代,英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业,到70年代,新加坡的社区商业也开始大规模发展来。虽然,“邻里中心”社区商业模式这一概念早已在美国提出,但并没有很有效地发挥出它的性质。后来新加坡则采用了“邻里中心”社区商业模式并且有效地结合了他们的国情,建造出富有新加坡特色的社区商业模式。因此,本文对新加坡“邻里中心”社区商业模式进行探讨与分析,并对该社区商业模式给中国的启示提出相应建议。

一、社区商业模式的内涵

1. 社区商业的内涵

社区这个概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出,是指聚集在一定地域范围的人群构成的社会生活共同体。

在西方社会学史上,对社区概念的定义、解释差不多有100多种,最普遍意义上的社区是介于邻里和区域之间的社会实体。城市社会学家帕克(1987)认为:“社区一词是指许多个人、家庭、团体以及习俗、制度组合在同一地区之内,并在这种共同组合形式中形成的种种联系”。国内学者张鸿雁(2000)则认为“社区是由建筑结合起来的并由居住关系构成的现实社会的社会空间发展过程”。

从以上的定义出发,社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都界于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。

2. 社区商业的模式

国外发达国家的社区商业早已成为居民综合消费的载体,占社会商业支出总额的60%左右。起步中的中国社区商业规划可以借鉴国外成熟商业社区的经验,在学习中发展,在摸索中创新,建造富有中国特色的社区商业模式。

欧美的社区商业中心

欧美盛行大型新兴社区商业。例如英国伦敦东南郊区的Bluewater购物中心,在13.9万平方米的营业面积中,有57家国际零售商入驻,集中分布着3个广场,共330家商铺,其中包括3家大百货店、200家专卖店、50家餐厅酒吧、13个放映厅组成的多功能电影等等,满足着周边60分钟汽车车程内10余万居民的日常消费需求。

美国的社区商业中心有两大发展特点:一种是在“中心”内有一主题,如以一家大超市为主,附带部份折扣或全部专卖店、厂家直销店等;另一种是突破传统观念,呈块状型,与周围的文化娱乐等设施结成联盟,块状不一定只位于一幢建筑,而是扩展为一个较大的消费空间。

日本的社区商业中心

“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如,日本东京都神乐坂商业街,就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧,散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺,花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。

“造镇计划”下的社区商业中心,是一种新兴的生活乐园。例如,日本真库县尾琦市的社区商业中心是一个兼购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交等多种功能于一体的生活园地。250家个性化专门店按商品范围结构分为生鲜馆群、饮食店群、娱乐休闲店群、自我动手店群和购物区群。

日本规划最大、全美式的社区商业中心是东京近郊船桥市的拉拉普多,除了本身的休闲文化设施外,中心还设有公共休息区、活动区、儿童娱乐区、艺术造型展示区等,形成一个生活小区,使来到这里的顾客得以尽情享受。

新加坡的社区商业中心

“邻里中心(Neighborhood Center)”是新加坡社区商业中心的名称,即按照社区建设的配套建设指标,根据物业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施,由开发商或物业方进行集中经营与管理,不以盈利为主要目的,而是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。

新加坡发展局将社区商业规划成三个层面,配置和设置相应的层面,三个层面划分从1000户到1500户配置一个邻里商店。在中国上海叫做街坊商店。第二个8000户到10000户建立一个小区商业。第三个40000户配套一个中心,这可能是更多开发商关注的地区级商业,大型的购物中心。

中国人民大学竞争力研究中心的有关专家在对国外的社区商业中心进行研究的基础上,结合社区商业的课题调查,提出3种可供中国社区商业建设参考的模式:根据常住人口的消费需求和小区结构,可建立“沿街式”、“团组式”和“多点式”3种类型。比较传统的“沿街式”是以工薪阶层为主要消费群,其间一般设1家中型超市、1家便利店、1家修配店以及若干中小餐馆

“团组式”和“多点式”则以中高档消费水平为主,前者以大型商场为主体,重点发展便民利民的商业网点,后者以一定档次的服务和餐饮为主要内容。

二、新加坡“邻里中心”社区商业模式

1. 新加坡“邻里中心”的概念

新加坡“邻里中心(Neighborhood Center)”的概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划,经过近40多年的发展,已成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模式出现于1970年,最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用,按照4hm2~6hm2的开发区域进行开发,市镇的开发又由多个邻里中心组成。新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式,在人口约6000~8000户规划配套一个邻里中心,从人口规模来看,新加坡所指的邻里中心为社区商业的一种模式。邻里中心以经营中档商品为主,商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。

综上所述,新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内,为居民提供生活配套服务的设施,主要功能是比较齐全的商业、服务、娱乐中心等,其实质是购物中心。同时,新加坡“邻里中心”是根据新加坡社会文化情况进行长远考虑而构思和制定的精神内核:国家至上,社会为先;家庭为根,社会为本;关怀扶持,同舟共济;求同存异,协商共识;种族和谐,宗教宽容。基于这种既充满东方哲学与智慧又与西方人文精神相融合的规划指导思想,使得“邻里中心”体现现鲜明的地域和民族特色。

2. 新加坡“邻里中心”的特征

(1)邻里中心以居住人群为中心,全部设施满足人们在家居附近寻求生活、文化交流的需要,构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系:菜场,超市是厨房的延伸;浴室,洗衣房是卫生间的延伸;影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸;图书馆、阅览室是书房的延伸。人们在邻里中心进行这些活动较之在家里更增添了社区文化的氛围。

(2)邻里中心把既有商业和服务设施集于其中,既缩短了这些设施与社区居民的距离,又满足了人们多样化的需求;既便民,利民,又提高了居民的生活质量和城市环境质量。

(3)邻里中心的服务对象以本区居民日常活动为主,有别于中心商务对外交流为主的城市功能,但两者又互为交叉,共同构成城市人民活动中心的完整系统。

(4)邻里中心是政府调控下的商业行为,在政府的支持下,邻里中心为社区居民提供教育、文化体育、生活福利等服务,这种不断完善的商业组合,取得了相当可观的经济效益,还提供了很多就业机会。

因此,邻里中心妥善地解决了城市民居生活质量和城市环境中的若干实际问题,对新加坡的经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用,引起许多发达国家的关注。

3. “邻里中心”成功案例———以新加坡第一乐广场为例

第一乐广场坐落于新加坡西部的蔡厝港,这里是新加坡政府规划的高密度组屋住宅区,周边居住人口近50万人。

第一乐广场位于整个社区的中心,交通便捷,连接了主要公路,广场边上就是蔡厝港地铁站、轻轨列车站及巴士转换站。走进商场,浓浓的生活气息扑面而来,忙碌了一周的全家老少齐出动,或选购商品等,一派热闹的生活场景。

第一乐广场的成功之处是亲民设施增加社区商业粘度。这是一个家庭消费为主题的社区购物中心,营业面积仅有2万多平方米,却有150多家零售商家。因为是社区商业,他们就把这个物业形态分割小,分割小了以后,引进了很多符合生活消费的店。地下一层的“食物小巷”和四楼的食阁,为社区居民提供美味的食品。位于一楼和二楼的BHG,是北京华联集团试水新加坡的项目之一,针对的是有时尚和美容意识的消费者。三楼则是售卖家庭用具、电脑、电器及美容美发等配套商铺。四楼映入眼帘的是蔡厝港的公共图书馆,这是一个社区商业与公共设施结合的案例,居民在此可享受便捷的阅读乐趣,而且该图书馆是免费开放的。五楼则是休闲和娱乐为主的楼层。看电影、打电玩,或者在露天游乐场上奔跑玩耍。

新加坡的“邻里中心”社区商业,它主要考虑的是为居民服务、为生活服务。它的业态组合的特征有三大块。第一块是餐饮,这个餐饮是以家庭餐饮为主。第二块是生活消费,也就是购物,包括超市购物。第三块是娱乐。在这种社区商业中,其业种的特征是有两个的比重分配得很重。第一是未成年人的,也就是儿童、学生的消费比重特别大,因为在整个第一乐广场的购物商场里面,儿童玩具和用品的这一类店有十家,而女性购物店的比例和数量比它还少一点。第二是以家庭妇女的消费为主,主要都是一般的衣服、鞋子、包袋等日常生活所需要的,这块配得比较多一点。此外,还有一个非常明显的特征是很家庭化,因为他们的家具店,卖沙发的店也配到了社区商业里面,完全是为生活服务。第一乐广场的业态比例,它的购物比例是26%左右。家电这块,因为是居民区,家电生活,包括孩子的电子数码、电脑类产品也都有,它的比例大约在7%。餐饮的比例在25%左右,另外还有就是娱乐,娱乐的比例很高,大约占到15%~17%。

新加坡第一乐广场,它这种贴近生活,实实在在为居住区的居民提供生活消费的便利,以及它的这个比例是值得我们借鉴。因此,社区商业一定要做到心中有“亲民”二字,只有这样才能更加贴近百姓,才能更加有活力。

三、新加坡“邻里中心”社区商业模式给中国的启示

1. 加强政府规划的实施力度

政府部门以及相关管理部门应该在房产开发前期介入,与统筹规划社区商业的开发商进行沟通,对商业网点、设施等进行预先科学规划。特别是在中国目前的国情下,很多开发商独立行事,只看中短期眼前的利益,缺乏站在社会商业的整体角度来看待社区商业规划的重要性,因此政府在中国社区商业的发展中应该起到重要的指导和引导作用,通过正确引导,市场机制运作,让开发商从整体规划中受益,就会逐渐明了科学规划是利民、利国、利己的选择。

2. 体现以人为本原则,符合商业发展规律

社区商业要充分体现以人为本的原则,以方便居民日常生活、提高生活品质为中心。尤其要适应家务劳动社会化和日常生活现代化的趋势,在提高传统服务业水平的基础上,积极发展符合社区特点的大众餐厅、家政服务、网上购物等现代生活服务业,不断提高生活服务水平、形成规范化、标准化、个性化的社区服务体系来满足该社区居民的需求。

3. 结合中国国情制定适合我国特点的社区商业模式

借鉴新加坡“邻里中心”的经验一定要结合中国的国情,如果结合得好,就可以事半功倍,反之则会失败。新加坡“邻里中心”的商业社区模式是在一个完善的社会体制和法律制度、政府规划实施力度高、高质量的生活水平的环境下实行。由于,国外的社区商业起点高,一开始就是现代化的购物中心形式。而中国许多城市的社区商业处于一种传统模式与现代模式并存的状态。因此,在中国,什么样的居住环境才适合设置邻里中心,需要考虑的因素有五种,包括自然条件、社会治安条件、文化条件、市场条件以及居住规模。根据中国实际情况,把改造旧的社区商业与发展新的社区商业有效结合。

(文章来源:《技术与市场》,作者:谭博裕)