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【商业地产讲堂】社区商业的发展模式及运作

发布时间:2014-7-9 12:35:14      浏览:1324次

 

一、社区、社区商业的内涵及产生

社区是指社会的一个区域,1887年由德国社会学家滕尼斯最早提出,英文名称叫Community,希腊语含有“友谊”或“团契”(Fellowship)的意思。大致可以作以下界定:

社区是一个城市的地域空间,这个地域应该是相连接的。社区的范围可大可小,实际上,社区一般都不是很大,但也不是很小,通常它比一个城市的行政区要小,但比街道要大。

社区是一个有秩序的空间群落,它既是有形的又是无形的。有形的意味着它是一个社会实体,是一个社会经济组织,具备应该具有的生活“硬件”设施,且得到地区行政系统的支持,等同于或接近于民众.无形的意味着存在着看得见又似乎看不见的规章制度、民风民俗、文化背景、价值观念等社区“软件”。

社区必须适应群众的需要开展各种活动和提供各种服务,诸如体育、文化、卫生、教育、公益事业和社区商业等,从而构成一个共同的地缘文化。

总之,社区的涵义可以概括为:社区,在一定地域范围内,由一定数量的人群组成的具有共同的地理环境,共同的文化背景和生活方式,共同的利益和需求的社会生活共同体。“社区”这个名词世纪30年代由国外引入中国,20世纪80年代以来,“社区”一词逐渐风靡全国。 

社区,以人群聚集为首要特征。只要有人群聚集、居住、生活的地方,就会有交换和商业。社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及,新建了城郊发达的高速公路,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门的为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代,英国、法国、日本等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业,70年代,新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。

社区商业的发展与城市商业空间布局的有关原理和关注社区居民消费趋向的多元化、主题化、个性化有关。从宏观上看,城市商业网络区位总格局是城市产业布局的重要组成部分,随着城市面积的迅速扩大,城市人口的高速增长,居民生活节奏的加快,城市中具有中心区位优势的功能完善的商业中心应运而生。由于城市商业中心受辐射半径的限制、人口从拥挤的中心区往郊区转移、四通八达的交通线,使得原有单一的商业中心难以支撑城市的发展,老商业中心渐渐失去往日的风采和魅力,城市中其他具有一定区位优势的区域和城乡结合部的边缘地区将成为都市商业新的增长点,商业中心多极化、区域化已显现。西方发达国家20世纪80年代初出现的“城市中心商业溃烂”现象正说明了这一点。

随着旧城区的改造,居民逐渐向城市边缘及郊区搬迁,目前我国北京、上海、大连等大城市开始出现“城市空心化”的端倪。城市中心大中型商业设施出现阶段性相对饱和,商业网点出现城市中心过多,城市郊区、新开发区、工业园区、新居民区过少的“里重外轻”现象。城市面积扩大后,任何一个新建社区都需要商业相应配套,几个社区连在一起,就需要一个功能完善的商业中心,商业社区化成为必然。不同的社区聚集的居民特征不同,文化背景不同,消费倾向和消费品味不同,所有这些意味着社区消费蕴含着多元化、主题化和个性化的色彩。社区商业发展的立足点是全面迎合社区消费色彩,寻找准确的经营定位,摸索能够抓住商机的发展模式,满足社区居民的消费需要。

二、社区商业的发展模式

社区商业“因住而商”,遵循以人为本的原则,在满足社区人们基本生活消费服务方面将逐步完善六项功能:购物功能,提供主副食、生活用品;修理服务功能,满足社区居民日常用品修理的需要;餐饮服务功能,为居民提供早点、正餐和满足学生、老年人用餐;综合服务功能,社区居民理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等全在社区完成;可再生资源回收服务功能,采取固定收购站和定期流动收购两种方法,保证居民废旧物品下楼就可交售;家政服务功能,社区能帮助居民雇用小时工、保姆、家教等。可见,社区商业体现就近方便、价廉物美、服务多样的三大经营法宝。

社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、SHOPPING-MALL(大型购物中心)、特色步行街的商业形态,具有很强的地域性,为本地区居民服务的商业模式,社区商业的经营特点体现在,侧重特色。针对社区居民这一特定消费群体的特征采用不同的经营策略,随着社区居民消费水平的提高,消费层次从小康全面迈向比较富裕,消费观念也随之发生革命性的变化,以物质消费为主的传统消费观转变为现代的综合消费观,以家庭为载体的休闲消费、文化消费、娱乐消费、服务消费成为生活的主流,并逐步向体验消费发展。据此,社区商业营造特色休闲所、风情购物区、艺术市场、风格商业街等,具有消费、娱乐、服务、休闲多重功能的商业配套。辅助功能。

目前,我国大中城市的商业布局出现“集聚——扩散”的发展趋势,即:品牌、高档、大宗商品向市中心商业街集聚,追求商业利润的品牌效应。日用商品向社区扩散,减少消费者的购买成本,商业扩散趋势使得社区商业成为投资创业的热点。经营集约化。大型社区商业以购物中心为主打业态,居住小区以“商业街”、“组团式”、“多点式”为重点建设类型,在业态上以“超市”为主,重点发展“连锁”经营的业制。购物中心包容各种新型商业形态,生鲜食品为主的超市、品牌荟萃的特色专卖店、各种便利的餐饮、综合服务设施触手可及,集约化经营将成为社区商业的优势。

社区商业由社区中心向外围延伸,其成型的模式有三种类型:

第一,社区底商发展模式。社区底商是属于零售物业范畴,一般指开发利用住宅、公寓等物业的底层建筑,从事零售商业和服务业。是房地产开发与零售业相结合的一种社区商业模式,是社区商业重要组成部分。

社区底商具有相互推动和强化补充的商业特点。入住率达到一定程度后,就会自然产生商机,商机呈现,又会推动入住率的提高。社区往往是居住人口同质化程度最高的地方,社区商业强调的是本社区的特色,在社区底商和居住环境“软硬”条件集中配套上下功夫,与大型购物中心区别开来,着眼于生活服务为主,使社区底商因社区生活配套而存在,使商业资源配置更合理,降低居民区的噪音污染,避免各开发商重复投资和建设。

第二,社区商业街发展模式。社区商业街是指由相当数量营业面积不同、经营不同类别商品和服务的商店有规律地排列组合的商品交易服务场所。其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。

从规模上看,社区商业街小于城市中心区的大型商业街和城市区域的中型商业街,属综合型的小区小型商业街。从人的需求发展方向来看,有形商品的充分满足,会使需求向无形商品转移,即所谓的“离物”倾向。在人们的消费生活中,除购物消费外,休闲、文化娱乐、健身、修养等方面的支出比重会大大增加。考虑到商业街的服务商圈和辐射功能,大中小型三种商业街各自的经营定位应有所不同,社区商业街要和住宅区融为一体,成为一条真正的“生活街”,社区商业街不仅仅是一个购物场所,而是一个集购物、餐饮、服务业、居住为一体的生活空间。

第三,购物中心发展模式。美国《零售辞典》对购物中心是这样定义的:购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群,作为一个整体进行开发和管理,一般有一个或几个核心商店,并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场,其位置靠近马路,顾客购物来去便利。购物中心不是一个简单的分布式经营模式,而是一个统一高效运作的有机整体。

根据国际购物中心协会的分类,从商圈辐射范围看,购物中心可分为四类:邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、广域型购物中心。美国社区购物中心的形态以单层楼为主,营业面积在9000-36000平方米,服务人口2万至10万。社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于区域型购物中心和邻里型购物中心之间。社区购物中心集购物、服务、休闲、娱乐于一体,能满足居民多样化的消费需求;社区购物中心实施团组式开发,融合各种新型商业业态,以生鲜食品超市为主力,集品牌荟萃的专卖店为特色,融各种便利的餐饮、娱乐、健身、服务设施为一体,能满足消费者一站式的消费需要。社区购物中心实施集约化经营,管理成本低,商业带动效应强,容易凝聚人气,是社区商业的一种好模式。

三、社区商业发展模式的运作  

社区商业发展模式运作的原则:

社区商业发展模式的运作应遵循系统化、便利化、景观化、设施化、信息化五大原则。  

社区商业发展模式的运作:

一是整体规划。社区商业成熟的运作方法是早规划早定位。把社区商业的发展任务列入城市和经济发展规划之中,在项目开发的同时,对社区商业前期进行调研,改革土地批租方式,在居住区周边,单独划出商业性用地,规定开发的商业面积,规定商业用房的建筑结构。对社区商业的设置,实施定量控制。根据不同的居住规模,确定商业的配置标准。如3—5万人的社区,配置的商业营业面积不低于2.5万平方米。设置超市、便利店、药店、快餐店、餐馆、理发店、洗染店等必备性商店和咖啡屋、酒吧、健身房、专卖店、休闲娱乐中心等指导性商店。商店的数量、分布视社区的具体情况而定。

二是开发经营。社区商业的开发商可以是大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商,甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍。根据国外的经验,社区商业的开发一般都实行房产开发商和商业经营商分离的做法,开发商负责前期开发、经营商负责租赁经营,形成良性的运作机制,有利于降低开发和经营成本,实现滚动式发展。

三是统一管理。在前期社区总体规划和开发经营中引入集中整合统一管理社区商业的概念,将社区商业统一纳入邻里中心,打破传统“只建不管”的旧社区商业开发模式,由专业物业公司对整个社区统一管理。树立集中公建配套的新理念,区分社区的域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心,让社区商业适当地独立于居住区域之外,如社区底商不能从事餐饮、歌舞娱乐、互联网上网服务、洗浴四类经营活动,使社区动静分离,实现居住环境的人性化,从而提升社区的品味。

(文章来源:《商讯.商业经济文荟》,作者:郑淑蓉)