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【赢商网专访】朱凌波:同质化是把双刃剑 文化消费将成新趋势

发布时间:2014-7-11 8:57:52      浏览:919次

亚太学院导读:朱凌波提出泡沫论、同质化是商业地产发展到一定阶段的必然现象,是把双刃剑,既能掣肘商业地产的发展,也在一定程度上逼迫行业的创新与发展。

朱凌波演讲

在刚过去的6月6日赢商网商业推动地产论坛暨西北峰会上,全国工商联商业不动产专业委员会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波先生接受了赢商网记者的采访。以西安商业地产的发展为背景,对当下商业地产的“泡沫论”、同质化等热门问题发表了见解,他表示:这些现象是商业地产发展某一阶段的必然现象,虽然为行业发展带来一定阻碍,但也能在一定程度上推动行业的创新。同时,他很看好文化消费的未来发展趋势。

以下是赢商网采访实录:

商业地产泡沫

赢商网:商业地产的日渐崛起,众多名企开始转战商业地产,造成商业地产的“泡沫论”开始发声,西安商业地产库存超过530万平方米,近期频频传出“难消化”的声音,您觉得何种现象可以成为“泡沫”?针对西安商业市场来说,西安商业地产库存究竟是不是已经出现了“泡沫”?对于这种现象您的看法是什么?

朱凌波:泡沫论是一个老话题。有的人认为行业发展恶性竞争和混乱无序造成的。也有人认为是行业发展的必经阶段。因为有了这样的泡沫,有了竞争才能更加优胜劣汰,经过一个周期的培育和调整形成一个行业的格局。我比较认同后者。

我们要分析为什么会出现泡沫,供应量的过剩。

第一个是历史的原因。中国的房地产,不仅是商业地产,一开始就是畸形的补课式发展,就拿住宅来说,98年之前中国人没有商品房的概念,都是国家统一分配。甚至没有商品房、物业、资产、遗产这些概念,我们叫做共产主义。而在经过多年的积攒以后,出现了集中的爆发,没有形成常态的发展规律。商业地产也存在这一问题。

随着中国城市化进程的加快,大盘时代的到来,商业地产迅速发展,但政府在商业地产规划中却存在严重的缺失,像住建部,商业部对商业地产没有相关的法规条例,也没有相关部门跨界的规划,造成无序的发展。其中地方政府是商业地产发展最大的推手,前几年,大力发展房地产还局限于卖地赚钱的形式,现在观念转变,地方政府希望做一些长期的发展,那么商业地产无疑是前景模型。商业地产能代表城市的地标,像酒店,写字楼,shopping mall等对城市的形象有很好的提升。而商业地产的不断发展还能形成新的商圈,带来持续的税收。

第二个原因,房地产商意识到我们现在进入后房地产时代,随着城市化加速发展,无论宏观的经济,还是微观的发展,都必然出现一个下行期。现在,住房持有率已经很高了,未来,随着人口的老龄化,不考虑房屋的质量和综合配套等指标。大家对未来的期待已经很高,因此许多人对未来发展持相对谨慎态度。现在出现好多大鳄对住宅唱衰的现象,其实,商人都是逐利的,他们的唱空或唱好,都是为了自己行业的发展造势。就像万科、恒大开始转型做商业地产,就开始有人出来唱好造势。企业转型一定是有一定道理的,城市化发展由于前期的规划不当,造成交通堵塞,噪音,生活压力等问题,而快速的城市化和发展,一定需要商业配套的发展,这就为企业转型提供了契机。

其次来说,好多大的品牌开发商。从企业的发展来讲,为了做一些资本运作,必须持续稳定的经营,有稳定的现金流和资产,而商业地产的主体无疑是持有型的,像shopping mall ,酒店。它本身就能满足企业长期发展的需要。所以从这几个角度来讲,历史的补课式的的投资,再加上中央政府和地方政府双重背离现象,以及开发商自身长期发展的需要,商业地产出现这样一个转型是必然的。

对于商业地产来说,其实最根本的还是消费,拉动GDP的三驾马车,投资、出口、消费。投资环境现在不像胡温政府四万亿拉动计划,现在的政府是相对的无为而治。出口也出现相对下滑,因为原来竞争力主要是制造业,都是一些非品牌的,非核心竞争力的加工业,真正在国际上有自主权出口的产品非常少。再看消费,现在政府的反腐倡廉和扫黄政策,对消费产生一定影响。尤其是奢侈品的消费表现尤为突出,这些是商业地产改变不了的,但中国这么多人还要生活,改革开放三十年来,许多家庭都积累了一定的财富,加之生活理念的改变,出现一种压力越大越要消费的现象,吃饭、看电影、养生、旅游等。综合这些因素,造成了这几年商业地产的集中放量。

出现这样的现象,以泡沫的角度可以从两方面来看:一个是这样的集中放量,会有一定的优胜劣汰,竞争。无论是老城还是新城,做中心商业、shopping mall的地是有限的,而大多已经被开发商拿去了,因此未来供应量可能会下跌。去年一线城市能做商业的地已经很少了,未来二三线城市也会出现这种情况。我们现在看可能是过量的,但经过十年二十年的发展,就会逐渐恢复到正常的行业发展周期的规律。第二个是商业地产和住宅不一样。它是一个持续的发展,商业地产从拿地,开发,运营,调整,到积攒人气最起码需要十年,长期来看,有慢慢的消化去化的过程。

商业地产同质化

赢商网:同质化发展至今,已经蔓延到各个行业,同质化竞争为企业在行业竞争中提供了更多的机会与挑战,当下的商业地产,您认为,如何规避在同质化竞争中被淘汰?

朱凌波:同质化是一个双刃剑。同质化的一个好处是只有同质化才能标准化。像华润、万达,要做标准化连锁,带来的必然就是同质化。

而为了适应人们生活水平的发展,创造丰富多彩的生活,同质化在一定程度上促进了创新。从建筑的设计到服务的形式,甚至是不同业态的组合经营,都是创新的方面。第二,同质化来讲,有些业态的发展本身不怕同质化,像社区型的商业,它的影响只是满足周围三公里、五公里人们的消费,包括一些大型三四线城市只有一个商圈,也不怕同质化。同质化并不代表低端的、不好的,我们要强调一个城市在发展,人们的消费水平在提高,需要更加快乐的生活,因此商家在满足日常普通的通用的消费之外,还要进行业态升级,品牌升级,服务升级,以创造更加有附加值的有差异化的更放心的生活方式,和引领人们的生活向着更加健康的方向发展。

同质化在特定历史阶段具有存在的合理性,在城市化的同时要创造更加丰富的业态,生活方式,选择方式。甚至更加开放多元化的生活方式。有了同质化的才能带来差异化的发展。在某种程度上同质化会推动差异化,进而推动创新。

文化消费成新型商业业态

赢商网:你提出的“文化消费将成为一种独立的商业业态”这个观点当下也成为一种趋势,各大房企开始着手投建旅游文化项目,重视文化消费,发展文化商业,您能谈谈“文化消费”的优势有什么? 

朱凌波文化消费之所以兴盛,原因是多种多样的。第一个是物质的原因,改革三十年,中国人有了消费的能力,就是有钱了。而法定节日,周末,使人们有闲了。再者是文化素养的提升,现在中国所有的家庭重视孩子的教育。这几年大有上升,最后一个是人们的生活方式有了变化,消费群体有了新动向。这包括三个方面:

第一个是中国的第一代的创业者,即主要的经营阶层,在经历创业后,现在主要是享受生活、休闲养生。

第二个是老年人阶层,现在人退休后,就是养老,休闲旅游。而中国人大多比较孝顺,退休老人又有自己的养老金,老年人就有了资本。加之中国的老龄化速度很快,2020年四分之一达到老龄化,2030年三分之一老龄化。 因此老年人会成为文化旅游最重要的消费群体。

第三个是80后、90后群体,他们从出生开始生活方式就是娱乐休闲。父母为他们稳定了资本,他们喜欢在享受生活的同时工作。因此推动了中国文化旅游的发展。

现在的恒大、万科,要发展商业地产必然要发展文化旅游,因为人们现在十分推崇文化旅游。并且这在发达国家也已经得到验证。像日本,过去的业态只有百货、超市、餐饮,业态升级后,有了电影院,小剧场,就像书吧,ktv等,但这只是娱乐,还不是文化。而图书馆,美食馆,书店,剧场等成为购物中心的成员时,意味着商业地产向文化意识方面的发展。

对于文化是否是商业地产的一个细分业态,他表示有两种解释:一种是文化商业,这是一种独立的业态,纯文化,就像美国只有电影院和餐饮。现在中国逐渐出现体验式的业态;另外一种,是指文化还是一种副业,没有成为一个独立的业态,是一种复合的产业。

商业地产去电器化

赢商网:继“去百货化”之后传出“去电器化”的声音,商业地产发展中经历了多次大的调整,万达等各大房企纷纷作出行动,“去电器化”的根源是什么?这是必然还是偶然? 

朱凌波:百货去电器化本身是一个伪命题。在中国现在的发展阶段,一、二、三、四线城市错综分布的复杂情况,完全去电器是不可能的。像三、四线城市现在百货和电器还是家庭生活的主力,电商对这些城市的影响还是比较小的。一线城市差异化去百货和电器只是达到一定发展阶段的一个现象,以前百货涵盖所有业态,只是一个走向专业化的倾向,现在百货,电器离开购物中心,开始独立开店,不再成为购物中心的主力。因此百货独立的业态可能慢慢缩减。但人们还是比较喜欢去购物中心的,像二、三线购物中心在短时间内去百货化和去电器化现在说还为时过早。(赢商网)