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【院长演讲】朱凌波:中国商业地产发展新趋势与创新

发布时间:2014-6-8 18:21:49      浏览:666次

院长朱凌波应邀出席6月6日赢商网西北峰会,并做关于中国商业地产发展新趋势与创新主旨讲演。

下面是朱院长的演讲实录。


朱凌波:中国商业地产发展新趋势与创新

很高兴再次来到西安,再次来参加赢商网的商业推动地产论坛西北峰会,我每个月有一半的时间在外面飘,这两、三年来西安的频率是最高的,西安正在刮起新一轮的西北风,谈到商业地产的趋势,首先它是一个双刃的问题,就是要谈问题。

在谈商业地产发展的6个关键词之前,我们首先对中国的宏观经济和房地产的走势,简单做一个分析。现在大家毋庸置疑,听到很多唱空的声音,唱衰的声音,中国宏观经济经过20年、将近30年的发展,已经进入一个平台期,或者叫下行期,今年中国的GDP连8都保不到,但是当年我们有20年10%以上的增长,这是以GDP为带动、以投资为拉动的透支型发展模式,无论是发达国家,无论是四小龙,还是日本,还是巴西国家,高速发展的同时,按照经济发展规律,要一定阶段会出现平台期和下行期,所以中国经济出现平台期是必然的,所以中国的经济,包括房地产发展出现这样一个阶段,进入高速发展的尾部阶段,或者进入更加平缓的发展阶段是必然的。

第二中国经济发展结构性不平衡也是中国经济发展到今天下行的必然,严重透支未来的模式,我们GDP三架马车,出口、投资、消费,我们出口主要是加工型,中国制造型,是无核心竞争力,无知识产权,无品牌的这样一个出口,甚至是假冒伪劣产品,所以它没有竞争力,第二个是透支能源、透支未来,透支劳动力,透支知识的发展模式,也不是长期的一个发展动力。

中国的经济是一种畸形的、补课式的发展,包括房地产、商业地产,1998年没有银行按揭,没有商品房的时候,我们积累了太多的资产投资的能力,由于资产、遗产、私有财产的放开,带动了一个过山车式的、畸形、提前放量的发展,这都不是常态经济发展的规律。

我们说经济的下行或者调整,其实不是坏事,中国经济必须也必然要进入调整阶段,在这样一个宏观经济发展的形势下,我们看中国的商业地产,中国商业地产在三架马车里充当了两架,就是投资、消费,中国商业地产对中国未来发展的作用是非常强的。

第一个就是城市,第二是运营,第三是人才,第四是金融,第五个是消费。

第一是城市,中国有40多个一线城市,包括4个经济特区、14个沿海城市,包括省会城市,还有660多个地级市,还有2000多个县城和县级市,造成了中国商业地产发展是梯度型、多元化的,我们看它的发展轨迹,应该说在3年以前,中国的商业地产主线是在一线城市,在北京、上海、深圳,两年前开始向一线城市弥漫,从去年开始快速下沉到三、四线城市。

在一线城市商业地产已经进入分类、分层、主题性、差异化,包括标准化、同质化并存的阶段,二线城市,主要是家庭型、一站式,包括已经开始出现了创新型的模式,三线城市是以传统百货、批发市场,就是传统模式为主流的发展模式,从去年下半年开始,整个商业地产的发展出现一种回归,三线城市由于封闭型,流动性人口比较差,消费能力、消费品滞后,加上这样的城市,一个老城市商圈为主体的发展模式,三线城市这种同质化竞争反而出现了更加恶性的局面。

在一线、二线城市,由于教育、文化,包括人口的集聚,造成了消费的差异化,一线、二线城市创新和差异化,反而呈现出一个更加成熟的放量的发展。

第二个,郊区化和老城区并行的双轨式的发展,使一线、二线城市出现了更多的发展的机会,消费的多元化,为一线城市、二线城市未来的发展带来更多的机会。

我们看一线城市,在三年以前,一线城市基本上新型购物中心发展的量越来越多,北京去年、前年出现放量,去年最有代表性的,引领行业发展的案例都是出现在北京和上海,上海的K11、环球港等等,北京的像爱琴海、三里屯里,包括蓝色港湾的升级,包括最新型的金域万科,新型商业地产的发展形式还是出现在一线城市。

接下来讲一下运营,中国商业地产发展了10年,大多数的企业和项目都在前期拿地、规划、招商,基本上80%的项目,都没有开业,都在筹备阶段,但是从去年下半年开始,购物中心的开业在每年接近300家的数量在增长,未来购物中心开业会呈现一个高峰,我看西安未来有20多个购物中心要开业,这标志着中国的购物中心、商业地产,开始由重前期,开始到重运营的阶段,因为开业之后需要调整和培育,需要持续的经营,需要拉动城市消费的升级,因此中国的购物中心开始进入运营时代。

第三个关键词,刚才很多嘉宾讲人才,中国的购物中心,包括商业地产发展,其实现在面临最大的困难,或者以资本并行的一个困难,就是人才,中国的人才有几个很致命的缺陷,周期发展短,商业的类型都是来自国外,从1997年沃尔玛进入中国,中国的购物中心的人才,国际化的、专业型的人才,包括做过一个完整项目的人才是非常稀缺。

第二个,我们行业是以经验主义和机会主义为主导的,职业道德的水准是非常差的,职业经纪人急功近利、短期效益非常明显,很多的企业的项目,3月、半年、一年会换几个职业经理人,第二个我们的老板契约精神比较差,信用意识也比较差,分享意识也比较差,造成劳资双方现在的状况是一个急功近利,缺少长期的共患难、与企业共同成长的意识。

我们现在世界发展的历史,美国金融危机有两个代表性的案例,平均最有竞争力的企业发展,中高层的管理人员,在一个企业起码要待10年以上,我们看中国华润,高层人员在中国至少是10年,我们说一个项目的周期,从拿地、培育、开发、调整,没有10年,一个项目是做不好的,中国改革开放只有30年,没有几个百年企业,没有经过一个完整化的周期行业、企业,我们行业谈健康和成熟是不可能的,所以说人才下一步发展面临几个重要的趋势,我们人才来自四种,一个企业自己培养,第二个是猎头,第三个与外部专业机构合作,第四出现了基金管理公司,专业机构职业经理人和老板,找到一个轻资产的合伙模式,万科这个以职业经理人为模式的公司,发展的非常健康,他们现在推动合伙人的模式。

未来中国人才就要走向这个趋势,如果想企业健康、项目健康,我们人才走到归宿,我们企业要重视人才、重视契约、重视分享精神,重视与企业同成长、共患难,同时要创造一个合伙机制,让我们企业的成长、行业成长,我们员工都可以分享成长的模式,这样我们的行业、项目才可以健康的发展。

第四个金融创新,制约中国商业地产发展的一个条件是金融创新,我们缺少前期资金的投资,我们说万达号称有1000多亿的资产,我用一个粗放的比喻,你吃了这么多,怎么排泄出去,没有成熟的推出通道,你有再多的投入,可能你最后会憋死,我们现在是单向投入,不是一个循环性的,以银行为主导的资金是单次的运用,贷给你,然后利率就回来了,没有循环式的融资方式,而且进去以后很宽,投资很大,但是退出通道非常狭窄,如果我们不解决创新的问题,除了银行和销售之外,没有养老基金、保险基金,没有私募基金,更重要的是没有IPO基金,特别是资产证券化,如果没有这些产品,中国的商业地产想健康的发展很难。

我们回想当年海南地产金融泡沫,大量的资金投入土地中,一个项目没有盖起来,已经转了几十手,但是没有退出通道,金融不创新,中国的商业地产想健康发展是不可能的。

最后一个消费,我们的GDP、政绩工程,如果没有消费能力的支持,中国的商业地产最终在终端上一定会出问题,时间有限,仅对五个问题跟大家做一个简单的交流,谢谢各位!