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【赢商网专访】朱凌波:商业地产结构性分化 乡村、城市、互联网一体

发布时间:2014-5-5 10:18:31      浏览:698次

 

亚太学院导读:赢商网记者专访亚太学院院长朱凌波,从中国商业地产泡沫论、如何做好体验式商业社区商业发展的未来、房地产跨界金融背后的原因等方面,朱院长做了全面而深刻的分享。 
 

狄更斯在《双城记》说,“这是最好的时代,这是最坏的时代”,当商业地产的发展步入新的发展阶段,改革与创新直面降临,商业地产井喷的背后蕴涵着泡沫论,互联网思维之下伴随电商冲击,纵向拓展的另一面是回归一二线城市,如何预测商业地产发展的轨迹,是商业地产从业人员关注的问题。近期,赢商网主办的“商业推动地产论坛第九届年会”上,记者专访了亚太商业不动产学院院长朱凌波,从中国商业地产泡沫论、如何做好体验式商业、社区商业发展的未来、房地产跨界金融背后的原因等方面,朱院长做了全面而深刻的分享,而其中“回归”一词成为了关键,包括开发商回归一二线城市,消费方式回归自然、童年、乡村文化的记忆等,其中不乏新颖独特的观点,值得探究。

“泡沫论”属于行业正常发展现象

记者:近几年来,商业地产发展迅猛,虽然新兴时间很短,但已经出现了泡沫论,您是怎么看待当前商业地产的发展阶段?

朱凌波:商业地产正处于加速发展阶段,也出现了投资过热的现象,包括从一、二、三线城市出现梯度化的蔓延和发展,这是行业要走向成熟、繁荣的必经之路。

所谓泡沫论的本身就有问题,有泡沫才会有竞争,有竞争才会有创新。只有经历这个竞争阶段,进行优胜劣汰,行业最后才能真正进入成熟阶段,任何行业都会经历这样一个发展阶段。

对于商业地产项目爆发式发展,主要有几个原因,一个是政府的推手,尤其是地方政府作为主要推手,认为城市综合体这种产品模型能够带动城市形象、拉动城市GDP、带动地价上涨、提升整个城市的生活方式,所以地方政府愿意做这个事情。另一个是从开发商角度来讲,住宅开始进入一个平稳期,无论是品牌地产商还是中小开发商都想寻找一个更好的发展模式。不仅仅是一个住宅销售回笼现金流的形式,还希望拿到持有性物业,一种与现金流结合的模式,为品牌的增长、长期经营,奠定资产基础。

此外,我们中国城市化高速发展,尤其是改革开放30年积累的消费能力,人们消费理念的提升,包括国际化的视野、休闲时间、消费时间、文化水平等的提高。人们对消费需求开始升级,由过去满足日常生活需求,到文化、娱乐、艺术更高的精神需求。

这种种因素造成在这个阶段商业地产爆发式的发展,我想经过大浪淘沙,经过一段周期的发展会慢慢进入正常阶段。

从“大盘时代”到“社区文化阶段”

记者:今年3月份国家推进了新型城镇化的规划政策,要实施城市群的战略,中小城市的数量会增加,您觉得这个对商业地产有什么影响?

朱凌波:改革开放以后,以沿海特区的14个开放城市,形成环渤海、珠三角、长三角等区域性为导向的城市化,进入追求开放、规模、速度的粗放式发展阶段。这阶段以大城市和大城市群为首所带动的城市化,房地产为主要的城市运营商,发展模式集中在一、二线城市为和郊区化,这是大盘时代。

在金融危机之后,随着整个行业经过历练和洗礼,尤其是新一届上台以后,对房地产市场采取更加理性、无为而治的政策,包括了新型城镇化。这一阶段,中国城镇化加速发展,新城镇化体现在以中小城市为主方式来进行发展,具有纵深化、更普及的特点。房地产也开始从原来单纯做郊区大盘,开始进入到不同类型的社区文化阶段,不同类型的社区、不同类型的产品出现,并拥有丰富的产品线。

同时,由此带来人们生活水平、消费水平、消费理念等的升级。过去大家都是追求基本的生存,到现在开始追求时尚、奢侈品、国际化等消费分类主题化趋势。人们收入提高、文化提高、休闲时间增加、互联网和交通工具丰富视野,人们开始进入到更需要差异化、圈层化、个性化的分层分类的消费模式。

对商业地产,包括对房地产也是一样,对城市化提出一个更加升级的问题。商业发展不能仅仅追求过去的规模、速度、粗放,还要开始进入更具有创新,更具有丰富的精神文化内涵,进入让生活更加差异化、个性化、多元化的消费方式。

体验式商业:融合重组、新一轮回归

记者:现在很多的城市综合体,购物中心和百货都提出体验式的商业,应该如何和文化、艺术、生态这些概念结合起来,选择合适的方式强化这种体验?

朱凌波:体验这个词并不是新鲜的词汇,很早西方就提出体验经济,为什么现在聚焦体验式商业,主要是两个问题造成的,一个是商业发展同质化,人们都在寻求创新。第二个是电商的冲击,网络经济对实体经济的冲击。在这两个因素影响下,人们觉得体验的东西更需要强化。

随着收入水平提高、休闲时间增多,物质财富积累越来越丰富,人们需要更加享受生活,提高生活质量。需求形态带来的变化,仅仅靠购物已经满足不了,人们需要体会文化、娱乐、艺术、精神等,更加高层次的消费需求。同时,过去的批发市场,百货形态,甚至传统购物中心以购物为主的形态满足不了人们的需求。人们的消费出现了两种导向,一种是回归,更加希望回归大自然,回归到童年,回归到乡村文化的记忆。第二,人们更加追求高科技,国际化,甚至以前没有出现过的新型消费形态。

过去的商业地产发展,从最早的百货形态,包罗万象,后来出现分离,电信、家电等等开始剥离出去。最后,购物中心又出现了新的一种回归,把所有的形态,不仅是把百货购物的形态装进来,还把电影院、溜冰场、滑雪场,甚至把公园也放在里面。用一个城市综合体或者购物中心这样一个建筑形态,要把人类所有自然的、科技的、文化的元素都装到这个盒子里。

所谓的体验,真正新型体验还有什么?创新某种程度上是一个再造一个组合,一个重新的回归。不同的灯光、建筑、布景、音乐、香味、温度等,都可以让购物中心散发新的生命力。当然,也要把新的互联网,移动互联网新的支付手段,给购物中心插上了翅膀。东西融合,重新再造、组合,创造一种新的消费方式再造的创新购物中心,

一个城市综合体,乃至一座城市就是人类生活不断发展、交融、创新的一个再融合、再组合过程。只有保持这样一种心态,保持不断向前发展的步伐,人类一定会创造新鲜体验业态。包括把传统的、自然的很多东西经过重新包装、重新策划、重新营销,也会创造、满足人们不断升级的、向前进的需求,同时要满足人们不断回归自然,回归童年,回归过去的需求。所以,这是一个方向,是一个互动的,是一个融合的发展过程。

社区商业是商业发展未来的主流

记者:在互联网思维的影响下,开发商把眼光投向社区商业和社区金融,增加客户粘性,像万科、花样年都已进行试验,您怎么看待一个社区商业的前景?

朱凌波:社区商业,毋庸置疑是未来中国商业地产发展的主流。中国的现代城市化过程中,造成城市规划、交通规划、商业规划、甚至教育规划,是一个分离的城市化模式。而未来的城市化一定是要以公共交通为导向的一个城市居住、教育、商业配套发展的格局。这样的发展除了居住之外,很重要的是商业的配套,所以,社区化、属地化的商业,将会是未来中国商业发展的主流模式。

中国的商业发展有两种情况,一是越来越大,以大型综合体、大型交通型购物中心为主要表现形式,还有一种是越来越小,做小社区,如7-11、华润、山东银座等。将来这种小型的商业,社区化的商业一定是满足人们日常生活最便利,最重要的一个零售终端。

社区商业不怕同质化。人们居住的消费基本上是生活性消费,社区商业便利、便捷、便宜、日常生活化,都是满足人们日常生活。所以,招商经营压力就相对小,难度也小。只要周边的人口能够达到需求,至于要做盒子型、街区型,还是街区与盒子结合的,甚至过去的传统底商,就要看开发商是以持有为主,还是租售结合,还是纯销售,这都和开发商的定位有关。

城市化进程下,郊区化进程越来越快,二、三线城市发展越来越快,满足不断增长的日常生活需求,包括大量住宅涌现,社区商业未来一定是最重要满足人们日常生活需求的功能场所。

商业地产的金融创新缺失

记者:越秀地产收购了创新银行,恒大入股华夏银行,万科入股徽商银行,房企涉足银行的趋势是加快的,您怎么看待这种跨界的现象?

朱凌波:商业地产跨界金融主要有两个原因,第一是中国商业地产发展到如今,遇到最大的瓶颈就是金融创新的缺失。这个缺失有几个层面的意义,首先,商业地产本质是持有型,不断经营的资产,但持有周期长,平均回报率低,就算做得好,像国外的凯德也就做到8%,像万达是2%到3%左右。但是在银行滞留的融资方式拿到的资金,尤其是开发类的资金都是一到三年短期,无法支持持续经营一个物业。如果大量资金沉淀在这里,开发商就没有继续再发展的能力。第二,即使像万达持有了大量持有物业,如果没有变现的通道,没有上市,没有REITS,没有资产证券,这个资产沉淀的压力是巨大的。所以,金融的创新是困扰房地产商发展最重要的因素。为什么现在很多商铺都在卖,即便做城市综合体租售结合的产品也是为了要卖。

在国外有很多的商业形态,就是纯购物中心,纯写字楼。像中国这样城市综合体被逼出来的产品,是租售结合的类金融产品。所以,寻求金融创新一直是中国商业地产发展不可遏制的一个动力,这些企业参股金融一方面是寻求资金,像国外一样的金融控股集团,它是金融和产业融为一体的。而且,商业地产本身的金融属性非常强,国外市场把它归为金融类,因为它是不动产,我们国内叫商业地产,国外叫不动产,是一个持续经营的物业,商业地产的金融属性非常强烈。

开发商介入金融机构,除了为了满足自己更加丰富的,自主性的融资渠道;另外商业地产发展到一个关键阶段,企业要走多元化的道路,而金融和商业地产是并行的,产业延伸多元化的选择,相当于给自己增加了一个翅膀。

三四线城市未来的风险最大

记者:今年以来,全国土地交易非常活跃,地王频出,有不少的房企商业地产开发从三四线转回到一二线,为什么会出现这样的变化?

朱凌波:在三年前,人们都说中国房地产要向纵深发展,要从一、二线城市向三、四线城市蔓延,事实上,商业地产也经历了这样的发展阶段,但是如果现在进行评估,三、四线城市的竞争压力,以及库存去化压力,包括未来发展风险是最大的区域。

为什么出现这样的变化?当时从一、二线城市向三、四线城市蔓延的速度太快,大量的一线品牌商为了跑马圈地,为了抢占地盘,为了布局,为了战略大肆向三线城市拓展。但三、四线城市人口基数受限,尽管市管县的模式,一个地级市核心人口100万,但是周围市管县可能300万、500万,但是人口基数的差异化很大,因为大量是乡镇、农村的人口,消费能力严重不足。其次,三线城市发展速度相对比较慢,人们的消费理念、消费意识,包括对品牌的认知度,对创新业态、体验业态还没有形成。另外,三线城市很多都是相对封闭,流动人口,城市发展的开发性是远远不够的,所以造成整个城市的活力也不够。这些原因都造成了三线城市的后劲严重不足,开发商回归一二线城市。

商业地产和电商相生相融

记者:在经济增速放缓和电子商务的冲击下,传统零售企业面临利润下滑的困境,该如何面对电商冲击?很多传统零售商也试水电子商务,但步履维艰,您认为主要原因是什么?

朱凌波:经济放缓这是经济成长周期必然要经历的阶段。中国改革的红利,政策的红利,土地的红利等造成改革开放高速发展,但是由于过去透支型开发,透支资源、资本、人力,很多都是违背了经济,甚至一个企业客观发展规律,客观平衡发展规律,急功近利,杀鸡取卵的方式,所以出现平台期或者下滑期是必然的。

商业地产和电商是相生相融,是一把双刃剑,既有所谓的冲击,也会带领它腾飞。通过电商,可以拉近与消费者距离,通过大数据收集,对消费者进行定向精准营销,可以创造增量消费,包括现场支付宝等等支付手段,增加实体经济增量的出现。同时,电商也抢走了实体店的客户,或者消费的品类。比如说衣服、鞋子、书等不用体验、验货、互动的消费,无疑被抢走了,这会对实体经济产生冲击,分流消费。

人类最终是体验的动物,消费的动物,需要现场去交流的。人生活无非是三个项目,一个是回归大自然,这是人与生俱来的,都来自于土地,来自于乡村。第二个,城市化是追求时尚、追求进步,不可遏制的一个潮流,所有人都要进城,农村人要进县城,县城的人要进地级市,地级市的人要进北上广深,就是人们在追求进步。还有一种是互联网带来的虚拟生活,虚拟的互动。其实现在人类就是三极生活。未来的一个趋势,就是让乡村、城市、互联网能够一体化。

创新带来的这种东西是传统经济再也拉不回去的,电商也好,实体经济也好,他自己延伸出属于他特质的客户。但是传统经济可以用现场经济,用创新服务、新业态,把这些人重新拉回去,创造一个增量的消费。所以,我认为互联网和实体经济并不是绝对分离的。如果按照这样一个思维去想,无论实体经济做互联网,还是电商和实体经济结合,都可以找到一条共生共荣的道路。

商业地产以一、二线城市为主战场

记者:不少人预测2014年房地产会受到经济大环境影响,不确定因素会最多,你如何看待今年中国商业地产市场?

朱凌波:商业地产走到今天开始进入一个结构性分化阶段,开发商一、二线城市出现回归。从前几年开始,开发商铺到三、四线城市布点扩张,随后发现三、四线城市存在问题,现在开始回流。毕竟一、二线城市的经济、教育、政治、时尚、公共交通系统、消费能力和消费理念存在优势,还包括人的理念、人口基数,决定一二线城市依旧是主战场。

然而,人群结构性分类更加明显,为创新提供了很多的基础平台支持,从去年开始出现主题化购物中心、一站式家庭式购物中心、艺术类购物中心。人群开始出现分化,出现不同阶层、不同圈层,不同消费品类。所以,一、二线城市未来发展还会进入一个相对繁荣,甚至创新的主战场。而三线城市会出现不断调整,还需要十年,甚至更长时间的成长和培育,才能更好的进入到繁荣、创新阶段。(赢商网)

关键词:商业地产体验式商业社区商业城市综合体