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【新建设:现代物业上旬刊】朱凌波:城市综合体分析

发布时间:2010-1-16 12:28:40      浏览:927次

朱凌波

亚太商业不动产学院,北京100084)

摘要:本文详细阐述了城市综合体的概念及演化历程,并介绍了国外城市综合体经典案例,同时介绍了中国城市综合体现状与案例和企业。

关键词:城市综合体,分析,建筑

出处:《新建设:现代物业上旬刊》2011年 第2期 64-68页 共5页

中图分类号:F293.30

文献标识码:A

文章编号:1671-8089(2011)02-0064-05 

第一部分 城市综合体的概念及演化历程
一、城市综合体概念
  1. 建筑综合体概念

    • “多个功能不同的空间组合而成的建筑(中国大百科全书)
    • 是在一个位置上,具有单个或多个功能的一组建筑(美国建筑百科全书)
       
  2. 城市综合体的概念

    城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续,是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。

    它包含各种城市功能,有商务办公、居住、酒店、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车体系,有些还具备会展功能和完善的街区特点,是建筑综合体向城市空间巨型化,城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。

    同时城市综合体通过街区的作用,实现了与外部城市空间的有机结合、交通体系的有效联系,成为城市功能混合使用中心,延伸了城市的空间价值。

二、建筑综合体的本质

建筑综合体首先是以一组建筑的组合为载体,将城市活动中多种不同的功能(商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱)空间进行有机的组合,并与城市的交通相协调。同时,在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的关系,从而形成一个功能复合、高效率的、复杂而统一的综合体。建筑综合体的综合性并非表现为数量的简单累加,而是多种功能的系统性优化组合,克服单一功能的局限性、在互动过程中形成更为广泛与优越的整体功能。根据国务院发展研究中心等机构对2003年以来建成和在建的100个新建筑综合体的研究表明,建筑综合体的复合功能或业态65%的综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。这充分说明了建筑功能复合的特点。

三、城市综合体的本质

城市综合体是随着城市规模的扩大,城市文化程度的提高,而出现的一种特殊的城市形态。与建筑综合体比较,城市综合体是建筑综合体的高级开发阶段,是现代城市发展背景下的卓有成效的开发模式。这种开发要求建设过程更加复杂的相互配合、协同发展,它需要与社会经济发展目标和城市总体规目标更紧密地结合,要求进行统一规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。它除了含有建筑综合体的所有复合功能和形态外,在表现形态体现为更多的相邻综合体的集群,其规模比建筑综合体更为集约、规模更大、而且,其与外界的联系比建筑综合体更为紧密,甚至其运作更受外部环境如交通的制约。因此,城市综合体是一个社会多生态系统概念,而不仅仅是一个建筑数量、种类和功能的叠加概念。

四、二者的联系与区别

通常所理解的“综合”概念有两个:数量与种类上的积累是一种综合,这种综合不构成新系统的产生,局部增减无关整体大局;另一类综合则是各组成部分之间的优化组合,并共同存在于一个有机系统之中。城市综合体与多功能建筑的差别,就在于它是处在一定联系中的,与环境发生一定关系的各组成部分的统一整体。它是多种功能的系统化组合,使单个功能克服了局限性,并在相互依存的基础上,创造了更为广泛与优越的整体功能;同时系统内部整体与部分、功能与目标、系统与外部环境各种矛盾相互作用,促使系统向整体最优化的方向发展,从而使之“自我更新、经济和有生命力”。

另外,我们认为当下的中国房地产对城市综合体的约定俗成的定义即“城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体”仅仅是从产品形态(酒店、写字楼、商业、公寓和住宅,称为4+1模式)组合和规模上对“城市综合体”进行了狭义的阐述。换句话说,这个定义阐述的是“建筑综合体”的定义,而非城市综合体的定义。

五、城市综合体演化历程

国外早期综合体

1.综合了城市功能的建筑综合体可上溯上溯到古希腊城市的市俗中心——阿索斯广场(ASSOS),这个广场平面为梯形,在较宽的一底边建有神庙,两侧有大尺度、高两层的敞廊可以做商业活动之用。有的敞廊墙面饰以壁画或铭文,记录战争胜利、帝皇的授赏、城市法律条文或哲学家的格言。人们从各地聚集在这里,一边进行买卖一边还可以谈论各地发生或将要发生的事情,举行诗歌朗诵、演说活动等。

2.另外比较著名的有是卡拉卡拉浴场和戴克立提乌姆浴场卡拉卡拉浴场是由卡拉卡拉皇帝于公元200年左右下令建造的,如今的罗马式浴场都是以它作为原型。

它是世上最大的浴场之一,卡拉卡拉浴场长375米,宽 363米,地段的前沿和两侧的前半都是店面,娈童和妓女也在这里活动。两侧的后半向外凸出一个半圆形,里面有厅堂,大约是演讲厅,旁边有休息厅。可容纳1,600人。在巨大的圆屋顶下,设有游泳池、桑拿池和冷水池,周围布满珍奇的植物、精致的雕刻和巧夺天工的镶嵌图案。温水浴厅是所有浴室中最大的,长55.8米,宽24.1米,拱顶高度为38.1米(戴克利先的长61.0米,跨24.4米,高27.5米)。大温水浴厅温水厅用三个十字拱覆盖,,十字拱的重量集中在8个墩子上,墩子外侧有一道短墙抵御侧推力,短墙之间再跨上筒形拱,增强了整体刚性,又扩大了大厅。这个大温水浴厅的规模和结构平衡体系的完善,在古罗马建筑中也是非常杰出的,对后世影响很大。所有的拱圈都用天然火山灰混凝土浇注,它们形成整体,所以到了现在,拱圈和穹顶都已残破,却并不完全坍塌,高高耸立,给人极其强烈的印象。浴场的供暖采用火炕供暖系统,这是罗马人一项独特的发明,利用热水来给地板加热。除了温度各异、用途不同的浴室之外,浴场内还设有图书馆、健身房、花园和会议室,全都配有精美的壁画作为装饰。锅炉房、仓库、奴隶和仆役休息室都在地下,地下还有一些过道,奴隶和仆役们从过道到浴场各部分去服务,保持浴客们眼前清净。浴场是罗马人社交生活的重要组成部分,不管是乞丐还是皇帝,都会频频光顾。

30年代

1933年8月,国际现代建筑协会<雅典宪章>将城市划分为居住、工作、游憩、和交通四大功能,并强调功能间的独立性。导致了城市发展计划中贬低高密度、传统街坊和开发空间的混合使用,从而破坏了城市的多样性。功能分区原则人到城市和建筑的发展偏向单一化,不同空间单一化分割,结果形成城市功能不良。相互间缺少内在的必要联系,不但没有创造出新的城市空间秩序,反而在很大程度上造成了城市整体的混乱,对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。

二战后

西方国家的城市化进程加速,伴随着汽车时代的到来,郊区化得以快速扩张。一方面,工业化和商业的迅速发展,农民的大量进城,城市化使城市人口达到了失控的程度,导致了住房紧张、交通拥挤、环境恶化等城市问题;另一方面,中产阶级的出现和汽车时代的到来,形成了郊区化趋势。这一趋势导致了郊区购物中心的迅速发展。办公综合体的发展是由于二战后当时的城市中心交通拥挤、汽车噪音和污染严重,空间环境日益恶化等城市问题导致了西方城市开始进行城市中心区的再开发工作。办公综合体应运而生:大楼的底层和裙楼做商业零售,塔楼部分是宾馆和办公用房,将多种功能和形式结合在一栋建筑中,满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。

20世纪70年代—至今

能源危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等方面引发出新的矛盾与冲突。城市对繁荣与活力的追求,成为建筑综合体开发建设的催化剂。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。促使人们重新认识城市中心区的高效率和综合性。正是这种高效率与综合性真正成为保持和发展历史与文化的优势。在这种思潮影响下,西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流,其主要形式有:购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的建筑综合体等。建造综合体因具备城市功能的组合性,而使其在经营上有明显的价值互补,价值提升的优势,各种不同的功能在一天不同的时间段运行,为城市的多样化生活提供全天候24小时服务。

中国早期的建筑综合体

我国20世纪初的北京东安市场是一个集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、期社等多功能为一体的综合性市场。因市场临近东安门,而得名东安市场,由于市场地点适中,交通便利、一时商贩云集、店铺日增,且有江湖艺人说书献艺,形成了街巷综合、店铺林立,具有集吃、喝、玩、乐、购物于一体的经营特色。在当时的商业店铺中独树一帜,闻名京城。

六、 CBD、城市副中心区与城市综合体的关系

CBD概念

  1. 根据英国企鹅地理词典解释,一个城市的CBD是一个城市的心脏,它高度聚集了金融、专业服务机构、商业、服务业以及交通线路;它的土地利用最密集,土地价格最高;聚集着最多、最大的建筑综合体,日益呈现出高密度的人口和密度。

  2. CBD可以理解为泛城市综合体的形式,是城市综合体建筑群的水平扩大和延伸

城市副中心概念

副中心是比CBD低一级的城市中心区。当城市CBD发展到一定规模,就会受到交通、土地利用等瓶颈,因此大多数城市选择离开CBD中心区,在与CBD以城市重要要交通干道相连的地区重建立城市副中心。从国外CBD用地规模发展方式看,首先发展CBD,当城市不能满足商务发展需要,再开发新中心,即CBD从单一中心副中心,最后发展到多中心,通过发达的交通系统与CBD形成紧密联系。

第二部分 国外城市综合体经典案例
一、美国洛克菲勒中心

洛克菲勒中心(Rockefeller Center)位于美国纽约最繁华的曼哈顿区中部,是一个包括19幢大楼、占地22英亩集商业、娱乐和办公等城市功能的大型建筑群。主要建筑始建于1931年,1940年完成,建筑群区域涵盖第五大道至第六大道,以及第48大街至52大街之间,共占地45 000平方米。建筑群的主体是GE大厦,70层,高259米。外观强调垂直线条,是板式高层建筑的雏形。

洛克菲勒中心建筑群布局紧凑、密集有序,包括建筑群的分布与高低的配置,第五大道旁较为低矮的国际大楼缓缓起伏到第六大道旁最高的奇异电器大楼(69层楼);中心的各个建筑物之间都有地下通道连接,建筑师利用大楼间的广场、空地与楼梯间制造人行流动的方向,交错横贯之间的是供市民使用的广场〈海峡花园”Channel Garden”、下沉广场”Lower Plaza”等〉,这座迷你的小都市每天可容纳25万人次上班、观光、消费、此穿梭无虞。

建筑群的中央是一个下凹的小广场,在夏季是宽敞的露天咖啡吧、酒吧;在冬天则是备受欢迎的溜冰场。广场正面有一座希腊神普罗米修斯飞翔着的雕像,后上方是无水电子喷泉。广场四周飘扬着联合国的159面彩旗,小广场的周围有带状街心花园,供人们小憩,并经常举办各种展览。

该区聚集了许多国际超级文化企业的总部而堪称世界文化中心,例如时代华纳,麦克劳.希尔、西蒙. 舒斯特、NBC新闻网总部及全球最大的新闻中心-美联社。区内涵括餐厅、剧院、音乐厅、药店、理发店、办公大楼、服饰店、银行、邮局、书店、地下商场、地下车库、小型花园和下沉式广场、甚至还有地下铁通道贯穿连结。地下商场和餐馆,将各个大楼联为同一整体。每天在这里上班的总人数达65,000人。由于商业服务业设施齐备,俨然是一个浓缩的小社会。由于工作、休闲功能建筑的综合搭配,晚上十点,这里的夜生活才刚刚开始。从1932年起,每年圣诞节前夕,洛克菲勒中心广场都要竖立一棵纽约市最大的圣诞树,这里的圣诞夜景是来纽约的游客必看之处。

二、日本六本木

项目简介

东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心,该项目筹划了17年于2003年4月开业,较巨蛋广场場大八倍,内里是吃喝玩乐与文化艺术的总会。目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施。每日慕名而来这个集时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝日电视台、美术馆、住宅等。代表了东京新的都市像,既“文化都心”的概念。

地理位置

六本木之丘(Roppongi Hills),是按照下个世紀理想东京风貌而建的城中城。六本木地区占地11.6公顷,“位于东京都中心的港区,距离皇宫仅0.5公里。一直以其国际化而闻名,这里曾是各国使馆人员的居住地,许多与艺术、文化和媒体相关的机构和场所分布其间,区间的夜生活也久负盛名,六本木在东京的位置和地位,可以大致相当于上海的淮海中路西段,或是北京的东郊民巷。六本木的成功开发,为我们提供了一个很好的旧城区改造的范例。

六本木的规划理念是要创造东京在此之前没有的“城市中心”文化。在这个项目开始的初期,许多人都对这个项目的建成表示悲观怀疑,预测这个项目可能太大了,或者他对于日本传统的品味来说,变成太大太突然。同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机,因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期。随着项目的成功开发,六本木新城完成了20世纪东京的城市复兴----建立了一个以新的城市形态和生活形态为特征的明天城市。正是这种源于对城市未来建设的思考构建了了六本木项目的立意即“让城市立起来”。

尽管住宅作为六本木新城整体不可或缺的组成部分,但在设计上还是特意让住宅与附近的办公和商业环境区分开来,考虑到居住客户以那些富有而阅历丰富的国际人士为主,住宅采用了丰富的暖色调,并使用了能随着时间过去焕发不同光泽的自然材料尽管这一颜色鲜亮的设计开始时引起了不少争议。而室内的设计也比传统的日本住宅布置更突出了空间的开放性。

毛利庭园/屋顶绿化

六本木新城内不仅有大面积的地上公园,也把绿化引入了一些建筑的屋顶,形成立体的绿意空间,毛利庭园由原地块既有的公园改建而成,总面积4300平方米,是一个非常地道的日本传统庭园,是一次在完全现代感的环境中将花园与建筑形体充分结合的尝试。榉树坡综合设施的屋顶上种植了稻米等作物那里成为孩子们亲身体验和接触自然的生动课堂。通过为顾客提供里了参与的空间,使他们获得了体验的感受,销售了新的生活方式。

园林景观

绿化与园林是城市综合体的必需的配套设施,六本木的景观特点是空中花园与地上园林相互结合。

商业公共空间TOD

包括A区的地铁出入亭,好莱坞广场(Metro Hollywood Plaza)和B区台地商业步行街(Hill Side),榉树坡综合设施(Keyakizaka Complex)以及西侧室内商业步行街(West Walk)。

交通动线体系特点

由坐地铁、公共汽车、私用车和步行组成立体交通联运体系。总体停车位2762辆,共计12个停车场,方便顾客采用方便的地方就近停车。六本木新城设有摩托车与自行车停车位置,其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城(地下)B1F。

美国JERDE建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计,JERDE在商业设计中非常注重将项目设计为旅游目的地,通过连廊把步行路线与新建的时针区域连接起来,满足了易达性;通过努力追求立面变化和创造出不同“意境”的空间,实现了空间既独立分层又高效集成复合,从而使顾客不断的产生好奇心,使六本木成为人们的想往之地,达到减轻疲劳和尽可能地延长顾客的停留时间的目的。通过人工与自然、传统与现代的高度融合,让高密度建筑群与庭院、公园和广场并存不仅;通过自然延展的环形路把“六本木新城”各个功能空间有机联合,为来访者带来了美好的步行体验。

舞台

“六本木新城露天剧场”位于朝日电视台和榉树坡综合设施之间有坡度的空地上,总面积达4900平方米,是一个多用途的圆型室外舞台空间。

街具

城市综合体的公共艺术品不仅点缀了城市,而且提升了城市艺术品位零售业态篇通过零售如服装、皮具、珠宝等业态,和餐饮、娱乐等商业资源、旅游观光和文化艺术等休闲资源相结合,构成了一站式城市综合体吃、喝、玩、休闲等功能。整个业态组合和落位考虑了顾客的多种需求,VMD(Visual Merchandise Display视觉营销)印象深刻。

第三部分 中国城市综合体现状与案例和企业

案例

  1. 深圳:国贸——地王——华润万象城
  2. 广州:广州天河城——正佳广场
  3. 上海:上海新天地——正大广场——大宁绿地
  4. 北京:国贸——亮马河(燕莎)——东方广场——华贸中心

连锁企业

万达——华润(中粮)——宝龙——阳光100

城市

北京CBD——深圳新区——杭州——郑州CBD——合肥CBD

第四部分 城市综合体论
城市综合体表现形式
  1. 城市形态的表现,在城市中心区域为了降低综合商务成本形成城市综合体;
  2. 经济形态的表现,随着城市区域的开发与旧城的改造规模的不断增大,规划了办公、居住、商业设施等多种功能,形成互为价值链的关系,集群式的、高使用率的都市综合体;
  3. 建筑设计多以街区特点水平分布的复合建筑群。
城市综合体的特征
  1. 超大空间尺度

    城市综合体是与城市规模相匹配,与现代化城市干道相联系的,因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张,建筑的室内空间也相对较大,一方面与室外的巨形空间和尺度协调,另一方面则与功能的多样相匹配,成为多功能的聚集焦点。

  2. 功能复合性

    城市综合体自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能:商务办公、居住、(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统,形成城市综合体的多样性和复合性。同时,各功能之间联系紧密,互为补充。

  3. 通道树型交通体系

    通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念,形成丰富多变的街道空间。

  4. 现代城市景观设计

    应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。街具的功能日趋追求综合效益,其细部设计的越来越符合人体尺度的要求,布置得位置、方式、数量更加考虑人们的行为心理需求特点。同时,街具于周围的环境要求更加协调,从而丰富了街道空间景观。另外,街具材料要考虑环保节能要求,做到与环境的和谐和可持续。

  5. 高科技集成设施

    城市综合体既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主;通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成;安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

  6. 高可达性

    城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域,如位于城市CBD,城市的副中心或规划中的城市未来发展新区,拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

  7. 整体的统一性

    建筑风格统一,城市综合体中各个单位建筑互相配合,影响和联系;城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。

  8. 土地使用均衡性

    城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源,避免土地过分 集中某一特定功能:

    • 不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群;

    • 兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用,例如昼夜之间,工作日和周末之间不同时段,会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。

  9. 空间连续性

    • 平面连续性

      鉴于城市综合体各功能的相互联系,其设计通常采用整体设计,其中任何一项功能都会影响整体效果;

    • 立面延续性

      立面会影响城市综合体的统一性,因此,要保持城市综合体内建筑物风格的统一,就是要使立面由延续性空间的连续。由于城市综合体优越的区位性质,其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系,形成互补的、流动的、连续的空间体系。

  10. 内外部联系的完整性

    城市综合体内部自身拥有复杂的、完善的交通体系,通过立体交通网络的建立,使内部各不同功能的建筑有机结合。城市综合体对外界的交通依赖性较强,其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功能的使用效率和规模。

  11. 巨大的社会效应

    因城市综合体所处的城市位子和庞大的工程,注定其必将成为城市的名片、产生巨大的社会效应。例如,上海卢湾区太平桥改造项目,其启动区上海新天地商业旅游项目,从开发到运营,一直是社会各界关注的焦点,上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上哈文化、建筑、旅游的标志性项目,成为上海是的文化标签。

  12. 巨大的升值潜力

    一个成功的城市综合体项目的开发及运营,会带来巨大的社会价值,为开发商、运营商带来巨大的品牌价值,同时作为地产物业的城市综合体,随着城市的不断发展,其物业自身也具有升值潜力。例如,上海太平桥改造项目,开发商在成功开发上海新天地后,带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营,自身价值也有所提升,开发商更通过此项目产生的巨大社会效应,产生良好口碑和巨大的品牌效应,创造开发商“拿好地”的新模式。

城市综合体意义

提升了城市价值和城市品质和形象

综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片,而且成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系,是高品质城市生活的一种标志。

城市综合体的多重复合性决定了其具有很强的社会功能性。拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极,优秀商业综合体能够增强城市的流通力,提高生活和消费品质;同时商业综合体也是重要的旅游景点,有利于增强城市吸引力。城市综合体在解决社会再就业方面也具有重要作用,

具有提高和完善区域、城市价值,带动周边发展、产业发展的效能。也成为城市和社域的一笔无形资产,并对周边经济发展起到强有力的辐射作用,带动周边土地增值,有利于城市的现代化与国际化。

在中国,尤其近两年综合体已成为城市建设和运营的标志和主体,几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大,最高级的商场、最好(三星以上)的酒店于一体的复合建筑群。杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想!而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建城市综合体的开发战略。

作为商业地产的高段产品,其天然的金融属性,更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型,也成为房地产开发商投资的主流商业模式,同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。

综合体的功能和要素
  1. 借鉴国外经验,在中国城市综合体一般具备三个要素,一是城市的中心和副中心地段;由于都市综合体是一个多业态建筑集合,包括多功能酒店、写字楼、商场、服务式公寓等等,因此对外在硬件设施的要求是多方面的。从国内外的综合体开发看,在选址上关注:所在位置为城市核心区、有人流和消费基础、位于城市经济新增长点、位于新开发区这几方面。

  2. 公共交通枢纽

    城市综合体密切关联着城市的经济发展,这必然对城市的交通基础设施提出要求,要求以快速便捷的交通网络做纽带,保证综合体内部及与外部城市其它区域的联系上在人流、物流和交通流等的出行的便利性、易达性。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流,特别是为零售提供持续不断的人流,保证所有资源使用的最大化。

  3. 独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临(观)水或城市广场。

  4. 作为集合了城市的最重要的功能和人群的浓缩都市或城中城,必须营造齐备的生活系统一般来说,一个城市综合体至少组合三种以上功能来满足目标阶层的多种形态的高品质生活需求。以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统,有些还具有会展等展览功能。

  5. 城市综合体具备完整的街区特点,是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果,同时城市综合体通过街区的作用,实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系,成为城市功能混合使用中心,延展了城市的空间价值。

  6. 根据不同的功能提供专业的物业管理,为用户提供周到的服务。

综合体的分类
  1. 按性能分:

    • 商务综合体:是指没有住宅的纯综合体;
    • 生活综合体:不仅有住宅而且比例较大超过30%;
    • 单一综合体:一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体;另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑,但却也集合了三种以上的功能产品;
    • (泛)综合体集群:一个以上的综合体复合体或商圈。
  2. 按地段分:

    • 都心型综合体;
    • 副中心(区域和新城)型综合体。
  3. 按品味分

    • 高端奢侈型综合体,指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。
    • 中档生活型城市综合体。酒店三星以下,商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。
综合体的多重价值
  1. 一个城市综合体应该说具备五重的价值空间,一是可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金;二是酒店商业持续经营和租金的回报;三是随着城市化进程加快,交通的改善,消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加,这些综合要素组合对物业(资产)评估的价值的翻倍,抵押贷款或并购的价值;四是资本的价值,价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现。五就是它的附加值,一个好的综合体,不但使项目自身的地块价值提高,会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高,上海的新天地就是最经典的案例。

  2. 城市综合体,里面有旅游的人群,写字楼有这个城市最高端的商务人群,住宅有这个城市最高端的生活人群,商业可能辐射周边很多精英消费人群,他的价值不仅体现在这个城市的综合体,还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值,不仅要关注自身产品的组合,也要关注周边的城市配套,所以一个城市综合体最终的价值最大化,会成为一个区域、城市的标志,同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心,这是城市综合体发展的最大的价值的体现。

  3. 城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏,比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育,当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品,价值和价格无疑会最大化。而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期价值和资产价值的是否最大化?附加值的体现则更是综合能力的表现。