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【讲演】朱凌波:专业分工 全程运营 创造最大价值

发布时间:2010-10-14 11:43:48      浏览:472次

 ——在光大安石资产管理公司成立仪式上的发言纲要

非常感谢光大安石和同昌盛业的邀请。参加这个会我觉得很有象征意义,就是专业资本跟国际模式的结合。这里我重点谈六个话题与对大家交流:

问题与瓶颈

商业地产需要大量的资金尤其是长线的资本,而中国商业地产现在前端投入的资金,是以信贷为主体的短期的流动资金,没有多元化的资金,特别是是后端变现的证券化的资本化的产品就更加稀缺,所以造成中国商业地产野蛮生长根本性原因就是金融产品的系统性缺失。

当然地方政府主导型的追求政绩工程的驱动也是造成中国商业地产出现这样一个同质化甚至恶性竞争现状的推手。

三个阶段

第一个阶段:以销售为主的商铺型方式;

第二个阶段:进入销售与持有结合的状态。最好的一个模型就是现在主流开发商在坚持做的城市综合体,销售物业跟持有物业找到了较好的组合和一个相对良性的资金循环链;

第三个阶段:未来一定会进入一个持有物业为主的资产经营和资本运营结合的阶段。

三种模式

销售为王地产主导的大陆模式

全程开发资产经营的香港模式

专业分工资本运营的美国模式

四个转型

企业转型:资产配比出现新趋势,商业不动产投资占到品牌房企投资比例的20%-30%;

物业转型:持有物业开始成为商业地产开发商和综合性开发商的主流和趋势选择;

行业转型:住宅为主的开发向复合开发甚至商业地产为先导的专业开发转型;

城市转型:城镇化加速,消费力上涨,进入后房地产时代,商业地产成为引擎和标志。

四个提升:

第一、以住宅为主导的短期销售型向全程运营型转变;

第二、以短期的银行信贷为主体的资金模式向REITS等资本化品种演变,为商业物业找到一个符合国际惯例的良性商业模式;

第三、就是重前期定位招商,忽视后期运营管理特别是持续运营,缺乏长期化和周期化的经验和理念;

第四、就是由快速连锁发展的同质化进入分层化个性化创新并举的阶段

五重价值

第一是销售价值,就是靠短期销售实现的现金流;

第二是经营价值,即租金和经营收入;

第三是资产价值,靠不断的人气培育和租金提升、靠品牌和区域成熟创造物业升值;

第四是资本价值,前期的投资通过后期的资本变现创造乘数法则和最大值;

最后是指区域和城市价值,商业地产发动机和名片效应带来的附加值。

我们希望中国商业地产在后半段,进入后城市化时代,在大力推动城市化进程的过程中,不但创造出速度和经济价值,也不降低我们中国人的生活质量不透支子孙后代的未来!