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影响城市未来—中国城市综合体高峰论坛

发布时间:2009-5-20 16:34:13      浏览:2741次


论坛现场  

 

  截至2007年底,中国城镇人口已近5.9亿人,城市化水平达到40%以上,且正处于加速期。比照发达国家70%的城市化率及发展趋势,中国的城市化进程还有预计30年的高速成长空间。  

  中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势,推进中国的城市化进程,房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和,资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机,也天然成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。

  城市综合体HOPSCA集酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会展中心(Convention)和公寓(Apartment)等于一体的大型公共商业设施,近几年正成为中国商业地产发展的主流商业模式,从某种意义上讲,中国未来城市开发的竞争也是综合体的标志性竞争。万达集团、中粮集团等行业领袖企业更提出只做城市综合体的发展战略,而杭州等代表性二线城市更提出做100个城市综合体的战略目标!

  本次高峰论坛,将以搭建中国城市综合体开发与投资融资合作平台、探讨中国城市综合体开发与运营管理成功模式为宗旨,以综合体成功案例的研习为导向,为行业发展提供城市综合体成功模式研讨及交流与互动的平台,推动政府、企业“共同建筑城市”愿望的达成,从而有效促进中国房地产业健康、持续发展。

  论坛组织机构

  主办单位:全国工商联房地产商会 

  承办单位:全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会

  独家协办:国际购物中心协会(ICSC)

  独家网络协办:搜狐焦点房地产网

  独家专业支持媒体:中国不动产杂志

  现场图文速递

  主持人:尊敬的各位领导、嘉宾、来自全国的同行,大家早上好,我今天非常荣幸主持今天早晨的论坛,首先请允许我代表会议的主办房地全国工商联房地产商会和全国工商联房地产商会商业不动产委员会向各位的到来表示衷心的感谢!下面我介绍一下莅临今天会议的嘉宾;

  全国工商联房地产商会会长聂梅生;

  国务院发展研究中心信息中心主任程秀生先生;

  商务部商贸服务司副司长王晓川先生;

  国际购物中心协会主任许有为先生;

  宝龙集团董事长许健康先生;

  北京新中关摩尔资产管理有限公司总经理王海先生;

  还有我们全国工商联房地产商会商业不动产委员会主任、秘书长朱凌波先生;

  中国的房地产经过20年高速发展,正经历着周期性的调整和变革,中国商业地产无疑进入了重大的转型阶段,这成为加速中国城市化的引擎,而持有型物业将成为中国商业地产的主流形式,成为拉动中国经济新一轮的投资和消费的发动机,而且必将与多层次的中国房地产金融创新全面接轨。在这重要时刻,全国工商联房地产商会举办商业不动产主题年会其象征意义不言而喻,全国工商联房地产商会成立八年,团结了最优秀的房地产企业团体,我们引领中国房地产方向,并且颇有建树。

  去年4月,随着全国工商联房地产商会商业不动产委员会的成立,通过这次大会我们希望能够总结中国商业地产成长的经验和教训,提升行业的理念高度,获取最新和最有效的信息和资源,特别是国际化和专业化的趋势和榜样。共同推进共同中国商业地产持续健康有序发展。

  下面,我们首先有请全国工商联房地产商会会长聂梅生教授发言,主题是调整期中房地产要素分析,大家掌声欢迎!

  聂梅生:各位领导、各位嘉宾大家上午好!

  当前大家对房地产和全社会的整个经济层面都非常关注,首先我认为房地产要看当前的波动,但是也要看长周期的一些变化。这个PPT是从市场的视角来分析当前房地产的要素发生哪些变化,供业界做参考。

  从2007年到2009年是房地产变化比较大的三年,我们看数据变化,我们作为国家制定经济政策很多的依据,最主要的数据还是GDP,从2007—2009年从11%、12%,下到去年年底是9%,今年的目标是保8%。

  我想说的是另外两件事,一个就是城镇固定资产投资,这件事情是我们政府制定房地产政策的重要依据,我记得2008年二季度的时候,大概在这个点上的时候,我们曾经跟商会会同很多的企业家、研究机构给中央写给很多的报告,认为当时房地产已经出现了下滑,应该调整政策,跟央行开了一些会。结果政府的金融部门,当时还是在一个从紧的货币政策下不断地加息,当时我印象特别清楚,制定金融政策的部门,他说你们现在城市固定资产投资高出7个百分点,不继续收紧怎么办?但是没有想到从去年二季度房地产投资就是这样的直线下跌。我们看到了这样的情况,但是城市固定资产这条线还是在往上走。今年1月、2月,房地产投资增幅只有1%、1%、4%、6%,这个大家要注意,会是我们在金融方面制定政策的重要依据,我们现在正在跳水下降,而且在10%以下的增长,在今年保8%的任务当中,这个的重要性我就不说了。

  第二就是CPI,是这样一条曲线,也在负增长,我们再看看房价,你们可以看到在中国CPI指数和房价从2007年一直到现在是完全同步的波动,现在说是房价涨了多少多少,但是你看国家统计局的数据,5月底房价的同比仍然是负的,0.6%,环比开始上升,但是同比依然在横轴以下,而且这两条线的波动是一样的。当然这条固定资产投资的线看得更清楚了,现在房地产投资速度开始回升,这是4万亿拉动以后,这边开始释放。

  我为什么说这个呢?就是一定要回顾政策层面的导向,刚才和业内的知名人士谈了一下,现在想一想,去年10月底出台了一系列的新政,这个新政是放松银行信贷,允许地方政府出台各种各样的新政,第二步就是加大住房建设,我为此做了一个文件夹,我把所有政府的政策按照时序做了一个文件夹,5月21号国家公布了4万亿拉动内需的政策,其中4千亿投资于廉租房的建设。

  房产交易回暖,房价下跌。现在仍然在负的0.6%,这个数据就不说了,大家都知道,现在卖了多少房子?全国1—5月商品房面积销售是2.4亿平米,比去年同比增长了25%,除了住宅以外,其他的商业地产这部分也分别增加了,都是两位数,以前我们老是说存量,去库存去不掉,去年年底的时候一个是投资跳水下降,还有一个就是存量房太多了,当时到了1.6亿、1.8亿,大家估计今年还有2亿的存量房出不去,现在我们卖出去2.6亿,肯定去库存会减少了。我记得2007年全国商品房的销售是7亿,如果1—5月份卖出去2.4,那还是一个比较乐观的数字,体现了去库存的存量房下降,而且还可以预测今年到底能卖多少房子。我记得曾经预计接近6亿,从这个数字可以看到回暖的程度。

  然后我们再看当时资金回笼的情况,怎么算都是到2008年底的时候,我就把这个消息释放了,我们这个行业的资金链紧张,差5000亿,但是现在看我们卖了多少、回笼了多少,还差不差这5千亿。从1—5亿预收这部分款就达到了4千亿,个人按揭是2千亿,增幅高于贷款和自筹资金的增幅,这是第一次跳上来,说明市场好了,预售款和按揭多了,这两个数字加起来已经差不多7千亿了,所以很显然说开发商要破产的这个担心可以松口气了,所以成交量的活跃大大促进的房地产企业资金的回笼,资金最紧张的时期应该已经过去,所以这里也有房地产前期降价的原因,挤压的释放都导致这些情况。

  但是,是不是到此为止了?我认为还没有,城乡鬼刻神劖投资的线和房地产投资急剧下降,这两个差距太大,前不久国务院13年来上次下调商品房资本金比例,这是重大的拉动投资的信号。1—5月份固定资产的投资达到30%,总投资达到了1万亿,投资这部分1万亿为什么还少呢?因为我们每年房地产投资3万亿,所以这个帐是这样算的,我们房地产连续几年都是接近3万亿的投资,这种情况之下,能不能调这个呢?能不能刺激房地产投资吗?最近一次国务院会议上,仍然保持宽松的货币政策、积极的财政政策,保证房地产健康发展。我认为今年达不到3万亿,对保8%的支持就不够。

  再看开发企业的购置土地的面积,1—4月份下降很多,都是10%、20%的下降,而且新开工的面积只增加2.4%,可以想到投资投进去有多少,因为开工面积小,投进去的自然就小。所以这种情况之下,房地产新开发面积和投资都减缓,所以这种情况下会出从需求方面供给的刺激。但是同时在这个时候,CPI指数是在负,但是会不会调头上涨,为了防止通胀和房地产投资卷土重来,释放征收物业税的信号,提醒市场理性投资,那么房价和CPI指数高度相关,应该密切注意。

  我们下面看看最敏感的证券市场和房地产市场,红线是上升指数,蓝线是国家统计局发布的景气指数,这两条线从2007年2季度同步波动,现在证券市场开始恢复,房地产市场滞后于这条线也已经开始恢复,我们不能否认房地产的本性,非常受金融政策的影响。从2007年二季度以后,同步波动。所以现在股市率先恢复,4月份以后楼市也开始恢复。如果从资本的波动来看是这样的情况。

  因为我这次在美国待了一个半月,参加他们金融、地产方面的会议,他们普遍认为,在股市接底6个月以后,经济不景气将结束,现在从道琼斯指数来看也已经触底,按这样来看,中国经济这个月底应该走出低谷。美国经济衰退将于今年年底结束,甚至有更乐观的认为在9月底结束,这句英文的意思就是“最佳的投资机会就是大多数人最悲观的时候”,去年房地产一片悲声的时候,我曾经动员很多人说现在该买房,大家都认为还是要降的时候,应该是最好的投资机会,过了5个月以后房价开始涨了,所以是有规律的。

  我们知道,房地产的圣经曾经说是地段、地段、地段,大家曾经认为是千古不变的,但是现在已经变了,是产品、产品、产品,我们中国也有很多这样的企业,但是经过这次金融危机以后,我想中国的房地产商会认为最重要的是钱、钱、钱,我们闭着眼睛想一下,北京有没有特别好的地段、特别好的产品卖不出去的楼?我自己认为这三个在不同的阶段起不同的作用,是复合的东西,不能单一说地段好就怎么样,也许守着金饭碗就要饭呢。

  这次的危机还是有周期性的,中国的城市化还有一定的余量,房地产还有好日子,从经济总量和质量都在提高,但是也不是说50年、100年不变,所以抗跌性还要注意,地区、地段的差异性和要素的综合性,像今天的商业地产都在做复合体,所以更要把这三个要素联系在一起才能做好。

  当前房地产需要关注的要素问题,我的体会也很深,但是时间关系不能跟大家交流太深,原来我们是小区里面做一些商业,小区的发展是解决的欠帐的问题,城市里面的人货币是要买房,或者是欠城市里面居民的房子,在整个中国城市化的进程当中,这些是不够的。现在的发展当中首先应该是有经济动力,有产业的更新,这是刺激今后的发展,就是产业和经济圈的发展,这一类要有一个动力,比如上海,你给它一个金融中心、航运中心,这两个中心就是它的动力,这样才会有人口的集聚,首先要有经济的动力,才会有城市化,农民工的形式不会永远,1%的人口增加,导致25%的销售额,这次我看了美国的一个航空城,比硅谷做的要提升一大块,就是采用这种方法,比如那里搞了4个沃尔玛,他说沃尔玛系这样的,14万人设一个,如果是这样的话,他认为1%的人口增加,增加了25%的消费,这跟商业地产是有关的,你得去多少人,才能开多少零售、建多少商业,这个以后就是住宅、商业、交通这一块,都是根据第一步、第二步发展过来的,然后商业进一步发展,形成商圈。所以首先是有创业,然后有就业,就业以后才会有置业,这个概念提出以后,我可以制造很多创业的机会,使很多的人就业,而就业的人就需要置业,所以有这样一个模式。

  密切关注全球经济与金融态势,并不是到此为止,刷相关搜索软件如果是股票前期贬值了30—70%,住宅是20—50%的折损,但是如果你持有的是土地,土地是没有折损的,在美国这么多年的增长率基本都是每年5%左右的增长。预计全球经济会在明年陆续复苏,但是要特别注意,在中国我想也是这种情况,房地产在不同地区回暖的速度这次会有数十倍的不同,所以现在有一些投行过来,我认为应该投在有经济动力的地方,土地的购置确实是需要先行的,比如你现在去拿地,你的资金链已经续起来了,现在土地的价格还没有大幅度上升,比如我有10个亿、20个亿的支付能力,到了明年后年可能就没有这么大的支付能力。所以这次在国外,他们说你看你们中国字的福字,是要有一口田,这说明土地是非常重要的资源,它的特性是不一样的,土地没有终端折损。

  一般来讲,发达国家对土地的眼光是什么呢?两个经济周期,一个周期是7年,你要守住14年来看是合理的,要看14年的变化。如果按照美国统计的计算,如果银行当前的利率是1.75,按照中国计算的方法就是存钱41年翻一番,如果你做股票,上世纪整个股票的平均收益,美国是很高的,整个20世纪是5.3%,也要13年半翻一番。那么经营土地30年的一个老公司,他们可以做到土地的年收益率是25%,所以他们是2.88年翻番,但是在中国土地从几万一亩,到几百万一亩,你算算是几年翻一番呢?但是这种情况也不正常,到最后它会平易,不会涨得这么快。所以为什么我讲对要素的理解要重新理解、重新算,全球性的通胀预期是有的,一个是美国大量印钞,而且美国就是绑定美元贬值,让全世界给它买单,它一定会波及全球的。这次经济危机各个国家都注入巨资,包括中国已经出去了6万亿,好像今年据说要突破8万亿,所以流动性增大是可以看到的,我们从中国看这个东西太清楚了,流动性一增大,首先进入的就是股市和楼市,中国就是这样,先是股市大涨,然后就是楼市也开始涨。

  最后就是2007年的狂热不会发生了,即便是CPI涨,很多媒体采访,我说现在说这个事还早,等到CPI到了3.5再讨论也不晚,我觉得2007年的狂热不会重复,我认为不会有这样的情况,政府有很多的手段来做这样的事。

  2008年的寒冬即将结束,应该过去了。

  2009年的故事正在上演,原来各种各样的评估,说什么北京的房价还要降30%左右,都是无可奈何花落去,房地产似曾相识燕归来,这只燕子经风雨见市面以后应该更矫健、更健康,谢谢大家!

  主持人:谢谢聂会长,聂会长带领商会一直在不懈地努力。下面发言嘉宾是国务院发展研究中心信息中心主任程秀生,发言主题是《宏观经济政策展望》。去年美国金融海啸和中国经济及房地产的调整,使我们对宏观经济的走势格外关注,我们期待程先生的讲话,能给困惑中的行业同仁们带来希望和引导,谢谢!

媒体报道:搜狐焦点