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朱凌波:中国商业不动产大势与趋势纵横谈

发布时间:2017-1-3 10:17:24      浏览:1574次

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以“新零售·新商业·新模式”为主题的「2016中国西部商业地产行业发展论坛年会」,于12月15日在成都龙之梦大酒店举办。亚太学院院长朱凌波应邀参加。

年会期间,朱凌波院长接受了成都电视台记者秦希西的采访,对中国商业不动产大势与趋势表达了自己的观点。以下为采访全文:

“中国商业地产发展进入最正常状态”

记者:我们今天专访到亚太商业不动产学院的院长朱凌波老师,朱院长,您好。

朱凌波:您好。

记者:应该说2016年住宅地产是风波不断,对于2016年的商业地产,您有哪些总结呢?

朱凌波:行业内说得最多的几句话,一个是转型超越,二是跨界创新,三是供应量过剩、同质化现象严重甚至恶性竞争。

我个人理解我一直在谈一个观点,中国商业地产走到今天这个状态,其实正好进入中国商业地产发展最正常的状态,之前就像一个购物中心开店以后,需要三年、五年的调整,持续地运营,通过人气、品牌、租金的提升,然后进入到正常运营。中国的商业地产包括住宅也一样,都是大跃进、急功近利、过山车式的高速发展,都没有进入一个常态和周期化的发展阶段。

本届政府讲进入新常态。所以我认为商业地产进入到今天,一是面临电商的冲击,二是竞争的加剧,三是供应的过剩。所以前期透支型集中型畸型式粗放式发展的很多问题都在今天全面呈现出来。

如果这些问题能够解决,中国商业地产可以进入更加常态、正常的而且是符合经济规律、符合消费规律、跟整个社会城市化、跟人的消费能够匹配的阶段,就像在国外一样,在美国、英国这些发达国家,购物中心已经进入常态化的发展。

“解决商业地产的过剩靠两个,一个是动态,一个是静态。”

记者:刚才说的这些问题还没有得到完全的解决,目前解决的部分是怎么解决的,有没有好的例子跟我们分享呢?

朱凌波:解决商业地产的过剩靠两个,一个是动态,一个是静态。

所谓动态的东西因为我们之前的供应量,由于在新一届政府之前的 GDP 情结,政府的推手造成了集中的开发供应,这是一个问题。现在政府对整个房地产包括商业地产更加理性、更加客观了,整个土地供应量、开发量包括城市整体商业规划,都是越来越理性、越来越常态化,甚至由于新一届政府反腐扫黄的治理政策,也造成了政府一定程度上的怠政不作为,某种程度上也客观上拖了后腿。这是从政府供应量的层面。

第二集中放量就需要有一个消化的过程,可能我们这十年,中国一直是透支型的投资,包括消费甚至资源,可能未来需要五年或者十年慢慢地去库存、去消化它,这样整个前期的供应量过剩能够通过五年时间的去化变成一个常态,因为我们经常说商业地产跟住宅不一样,商业地产成为一个商业中心需要很多条件,在一个城市,无论人口、交通等等,所以一个城市能够成为商圈的土地或者位置是有限的。

随着中国城市化进程的加速,未来城市无论是已经成为商圈的老商圈,还是现在正在建设的新商圈,慢慢会趋向一个平衡,一个是控制供应量,二是慢慢去库存,可以达到一个均衡,这是数量问题。

第二从质量来说,大家说同质化的问题。同质化解决有几个层面的因素,我们学院有一个学术委员王玮先生提了一个词我特别欣赏,我们现在不仅要做好差异化的竞争,通过跨界、体验、场景、电商等等所谓的创新,更重要还要做好同质化竞争。

因为人们的消费形态其实并不是完全靠创新的市场,尤其人们日常生活、社区型消费,更多还是80%的非变量消费,比如说大家在一个社区的商业中心Mall里面肯定还要满足日常需要,你要买菜、买药、带着孩子游乐、看电影,这些东西整体上是稳定的消费、常态的通用型消费。而真正创新部分是引领性的,满足人们不断地喜新厌旧甚至冒险的心态和人性。

所以,中国面临着同质化竞争,未来是要靠两种,第一从品牌端,我们现在严重地依赖品牌特别是国外的品牌,而我们民族和国家的自有品牌严重缺失,包括每个开发商、运营商、零售商的品牌稀缺,一线更多依赖法国、意大利、欧美的品牌,快时尚也是依赖国外如ZARA、优衣库和GAP等。

与日本相比较,你去一个购物中心,70—80%都是民族自有品牌,也不是知名品牌,但是它的质地、质量、颜色、款式都是很舒服、很好的。所以日本有一本书特别流行《第四消费时代》,他们上世纪70年代已经经历过我们现在追求时尚、奢侈品的阶段,已经进入到MUJI为代表的反品牌,追求自我,回归人性和返朴归真的时期。所以中国的消费也会有一轮这样的曲线。

随着人们的消费,包括政府所谓的反腐扫黄,对一些奢侈性的消费、浪费,以及包括每个人、消费人群的成熟,中国会慢慢进入一个更加理性、客观、常态化、更加健康的消费阶段,我想无论是消费理念,还是中国民族自有品牌的不断提升,包括新型的跨界、创新、场景消费包括一些新的服务品类进入购物中心,用多元化的组合,线上、线下等等,我想未来中国商业地产或者零售地产会进入更加丰富、更加多元、更加均衡的健康发展阶段。

“同质化竞争就是软和硬两方面”

记者:我觉得您刚刚说的观点,应该说让大家眼前一亮,不仅要做好差异化竞争,而且同质化竞争也很重要,赢得同质化竞争的胜利,对于企业来讲,最重要的点应该关注什么呢?

朱凌波:同质化竞争就是软和硬两方面,硬的东西,比如建筑、品牌都是固定的,但是比如是一个女性内衣店,我可以让灯光更加柔和、音乐更加温馨,如果是一个儿童店,我让它色彩更加鲜艳、音乐更加有动感,尤其是服务,对不同的人、不同的年龄、不同文化的人,要有不同的服务。

我们现在的服务是一种要么过度服务要么没服务,你到了一个商店,一个营业员一直跟着你,我们有一个新品,要打折,你很烦,如果完全没有服务,像超市一样的,有时候你要买一些高端商品,你会有失落感,而电商不可能满足你这些,比如你买一个好的奢侈品、商品,给你送到家里,大周末的你还蓬头垢面没化妆,根夲谈不上体验性和炫耀满足感。如果买日常生活用品,电商没有问题,我买个菜、买的书不需要场景,如果我买一个时尚性的感觉,我需要找到表演性、互动性的女神的感觉。我在店里有人侍候我,我可以化妆、照镜子,被人欣赏和围观、找到那种展示。送到家里扔到床上,我根本找不到场景了。

所以未来中国的购物中心数量硬件的东西是没有问题的,我们需要更加人性的、软性的、更加细分化的服务场景、音乐、色彩、灯光乃至味道。要进入这种更加细分、更加人性化的阶段,才能创造一个新的增量,让人们同时在购物的过程中,不仅满足人们消费的欲望,让你的精神消费、文化消费、艺术消费,按马斯洛的需求,我们中国人现在有钱、有闲,开始提升了。

所以中国的购物中心商业地产未来发展一定是按照这样的脉络,既能抵抗电商的冲击,同时满足人们不断增量、更加高级的精神消费需求。

“关于负债的问题”

记者:应该说你刚才用了很多的例子,为我们展示了一下今年商业地产上面的新的趋势和转变,既然说到商业地产,肯定要提到万达,最后王健林也出了新闻,说首付是负债的负,负了4200亿元,对于这条新闻您是有什么样的看法?

朱凌波:关于负债的问题,提出这个观点是一个保守甚至落后的金融理念,按照新兴资本的逻辑,其实负债,银行的存在就是为了企业发展来负债,杠杆式的投资,只是在中国用得过度了而已。

负债本身是正常的,一个企业想高速发展,尤其一个企业,无论是研发还是生产,甚至一个购物中心,都需要成长期、培育期、发展期和回报期。

而过去传统金融产品是缺失的,比如商业地产,一个购物中心从开发需要至少一年甚至三年,然后招商运营完成要三年到五年,一个购物中心没有七八年甚至十年不可能进入良性循环的,而你在银行拿到的钱都是一年的、三年的短期贷款,这种短贷长用造成了中国商业地产目前出现的问题,以销售型为主体。

严格意义来讲,大型的、集合的商业地产是不能卖的,一定是持有的,在国外像凯德这种是没有销售型的,而中国由于金融创新的缺失,造成了以万达为代表的,而且很多中小开发商更严重,因为他们融资渠道更加狭窄。

所以负债本身需要金融创新,互联网带来的互联网金融创新包括互联网的估值理念和期货体系,比如京东到现在一年亏损6、7百亿,很多互联网企业都是靠贴补的,为什么很多人投他的呢?就是看预期,我们叫期货,看他预期市场的占有率。

所以,从这个角度来讲,万达负债并不可怕,关键是他能不能找到创新金融的渠道,在实体经济上能不能完成良性闭环,你在一个远期的时点,能不能完成一个产业周期。

记者:这样说来,万达目前回归A股市场,对于他的发展应该说是很重要的部分了吧?

朱凌波:对,这只是资本选择的一个策略,对于万达这么大的体量、这么大企业,在香港资本上容量毕竟有限,第一他能拿回的钱很少,第二这种市场是相对稳定市场,而中国A股市场容量更大,无论投资者还是国家的监管政策,还有很多更大的空间,可以让他获得更多的资本市场融资。

而获得资本市场融资是更加重要的,因为资本市场的融资是没有利息的,是可以长期占用的。当然你有分红的压力,投资者有压力,但不用像银行那样你要还钱,有很高的利息成本。

所以万达回归资本市场,包括万达在香港上市,美国院线的上市,包括万达院线的上市,他要没有这个资本市场,包括他自己做金融控股集团,完成投资快钱、尝试和推广轻资产与众筹。

如果万达没有这些新兴的资本融资的逻辑和手段,按你说的传统负债逻辑,一定会崩盘,正是因为他开拓了这种多元化金融渠道,万达才能继续走下去,而且我相信他在国内外同时发力,再加上产业结构不断调整,销售物业越来越缩减、住宅越来越缩减,持有在加大,同时转型文旅、同时做新型金融集团,甚至是金融控股集团,我相信逐浙会进入一个良性循环。

“中海进入商办物业是一个新的选择”

记者:除了万达之外,最近还有一些亮点,大家比较关注,比如中海地产要发力商业办公市场的消息沸沸扬扬的,对此您有哪些观察和分析呢?

朱凌波:中海进入这个领域,对他来讲可能是一个新的选择,对于行业来讲是一个老话题了,因为所有投资性的物业,从商铺到住宅,到商办物业,尤其在一二线城市,通过创新性Wework包括毛大庆的优客广场等等,商办物业的投资回报率是最高的,而且投资周期的稳定性是最强的,而且跟购物中心来比,操作难度相对小,不像一个购物中心要装几百个、上千个品牌,相对来说提供租售、更好的服务。

所以对中海来讲,他原来主要是以住宅为主,进入商办物业对他来讲是一个新的选择,对于市场来讲,也是选择相对市场前景稳定性或者投资回报更好的领域。

现在这个时点进入,我们还要拭目以待,是不是能够很好地转型,是不是能够抓住市场下一轮的趋势,包括跟整个商办物业市场消费的规律、消费的客群能够很好地对位,完成市场重新的占有,或者跟别人竞争、抢占市场,还需要一定时间的检验。

“保险的资金从它的属性上是最符合商业地产长线投资的”

记者:另外一些保险的巨头或者保险的资金今年也开始进入到各大领域,对此您有哪些观察呢?比如中国人寿收购了长江实业在上海的浦东世纪汇,也参股了大悦城,拿下了喜达屋酒店?

朱凌波:保险的资金从它的属性上是最符合商业地产长线投资的,因为它的钱都是集合性、老百姓的钱。第二它是资金成本最低的。

所以在国外,真正的专业化投资商业地产的基金基本都是保险的钱,总量很大,投资回报要求比较低,可以长期投资,没有短期赎回的压力。 另外,在中国的保险,政府以前对保险投资房地产、商业地产一直是有管制的,从去年开始放宽了比例,包括去年股市股灾以后加大了进入比例。

但是要分两块来说,保险进入商业地产我认为是最健康、最符合商业地产发展匹配的资金的渠道和品种,会使商业地产获得更长线、更稳定的资金,更趋向于专业化。但是另外最近在资本市场不断地举牌,从浅海人寿举牌万科,包括恒大人寿举牌廊坊发展等等,这个是资本市场的收购型的更激进的的投资,这跟商业地产是不一样的投资模式,但是它跟商业地产有关,因为在资本市场,一会儿我们会提到像阿里收购的模式,资本市场做为虚拟市场与实体经济实际是趋势互补的,商业地产从自身投资也是需要多重的价值才能完成资金的闭环。

商业地产有四重价值,第一就是老百姓买了商铺,开发商通过卖商铺回归了现金,这是现金价值,通过销售商铺最短期回归了资金,缓解了资金投资压力。第二持有商场以后经营、收取租金,这叫经营现金。第三随着品牌、租金、人流提升,包括整个商业的成熟,他的资产增值了,原来可能投资10亿,现在估值变成50亿,它可以并购、整售或者被别人收购。第四是资本市场,像万达、宝龙等等,整个打包在资本市场上市。

所以保险资金投资商业地产产业链,既想享受长期稳定的投资回报,也想享受在资本市场更高的短期回报。所以从市场行为来讲,我认为都是毋庸置疑的,都是正常的市场行为。

只是我们的政府从管制的角度,可能有他们的思考,比如说最近对保险资金对收购万科等等为代表的“恶意收购”或者野蛮人收购出台了很多限制政策,由此带来的中国经济发展模型到底是不是市场经济?

所以我们现在面临困境了,我们加入WTO以后有一个对赌约定,到15年以后WTO要承认我们不是替代模式,而是市场经济,但是这一轮从特朗普上台到日本与欧盟,都不承认中国的市场经济!说明我们从股票资本市场,一直到房地产市场都是在不断地加大调控,政府无形的手伸得越来越长甚至成了达摩克利斯之剑!所以从宏观经济的角度来讲,对商业地产产业链也是有影响的,多元化的政府政策红利,未来对市场是一个什么样的发展趋势,也是值得我们去思考的。

在中国的房地产尤其商业地产,政府这只无形之手的推动,一直是行业发展很大的动力也是最大的坑!所以未来这个力量会跟市场的博弈,或者均衡的过程中会是一个什么样的态势,我们一直在关注并困惑着。

“中国的不动产,是一个狮身人面像”

记者:您觉得商业地产的发展应该完全回归于市场,还是本身市场的手和政府的手双管齐下呢?

朱凌波:16年前我就写过一篇文章,在《中国建设报》上发表,当时业内还是有一定反响的。

我说中国的不动产,是一个狮身人面像,在政府这一面,尤其当年没有招拍挂的时候,土地是在政府手里控制的,政府这一块我们叫狮身,还是有很多政府的壁垒管制、计划经营,

但是什么东西不能过度,就像我刚才说的过度服务一样,政府这只手即使在资本主义社会,政府也是有管制的,比如你在土地的整体规划、整个城市的整体规划,在宏观经济层面上,涉及到国家也是,政府这只手很重要,它必须站在国家的公共利益层面上,站在这样一个角度去调控整个的均衡,这只手是不能没有、完全剁掉的,但是政府部分过度干预市场,本来企业可以自身循环的市场行为,但是政府过度的干预就会让市场畸形的发展。

所以政府的调控、管制包括规划是必须的,但是市场的行为要交给市场,要按照市场规律去发展,去运营,我想只有这样商业地产或者中国的经济才能更好地良性健康发展,而且更重要的是也能跟世界经济发展已经取得的很好的经验和规律接轨和匹配,能够整个国际国内融汇,让我们能够不仅自身本身是一个发动机,同时也要有来自外围的力量,能够变成我们发展的助燃器。否则如果形成了现在的这种民族主义民粹主义和贸易保护主义,将来如果大家都反全球化,都采取闭关锁国的政策,将来可能中国乃至世界进入新一轮的恶性循环。

“新是一种引领,同时新也需要适度”

记者:这次您到成都参加中国西部商业地产行业论坛,这次的主题我看到叫做新零售、新商业、新模式,就您个人而言,是怎么理解这次的主题呢?

朱凌波:刚才我也跟他们交流了,大家提倡创新,我还是用这个词,新是一种引领,同时新也需要适度,因为原创的创新在中国一直是缺失的,我们更多的创新都是复制性的。

而且中国这些年改革开放一直有一个概念就是复制就是创新,我们真正原创的东西很少,都是复制的、盗版的,都是粗放式的发展,我们说新的、适度性的,如果一个新的购物中心开业,如果80%都是新的品牌,你反而不能成功,因为消费者对这个品牌没有认知度,不了解新的品牌代表什么样的符号和消费。

所以创新本身需要一个二八规律,80%的同质化的竞争你要做好服务,同时要把它加上新的场景、新的服务、新的工具、新的手段、新的消费模式、新的场景,就像我在上面举例,这个现在手机已经不叫手机了,叫移动终端,其实手机在打电话里面已经是用得最少的,我们更多是在微信、支付、看电影、聊天、视频,包括炒股票。

所以所谓的新,我们叫工具性的、思维方式的新,就像你过去没有飞机的时候你坐火车,有了飞机你产生了翅膀,现在有了互联网可以超越时空,一个视频就解决了超越时空的问题。

所以,所谓的新都是相对的,而且无论商业地产还是社会来讲,创新肯定是人们不断地动力,希望不断地创新能够改变自己的生活,让所谓重复的生活点燃新的理想、新的火苗,让你的生活更加有动力,但是创新本身并不是本质,只是在人类已经延续了几千年的生活方式上,加上一个新的 元素,加上一个新的动力,让我们的生活更加焕发出一种新的魅力。

“双11是一个伪命题”

记者:这次论坛当中,您还参与讨论了一个对话的主题,是双11的冷思考,狂欢下的零售变革,这方面有什么跟我们分享一下吗?

朱凌波:首先我认为双11是一个伪命题,或者不准确的话题,因为它是用一天的一个销售额度,来评价零售业实体经济跟互联网电商的差异,这个数据本身就是不对称的,或者是不公平的。

第二中国所有的东西所有的创新都是一窝蜂式的,一个新的现象出现,所有人都扑上去,包括当年中国的住宅房地产,当年中国人没有自己的私有财产、没有自己的房产,推出了银行按揭,自己可以用银行按揭的方式拥有自己的住房,这是一个提前的、甚至是憋了多少年的集中爆发,不代表常态、稳定的消费。

而互联网本身带来的全新的思维方式、消费方式,催生了人们新的热情,当然互联网或者电商带来的满足“懒人经济”的、刚才我讲的追求“懒人经济”,人们在日常的实体生活中,你上了五天班很累了,你休息的第一个周六,可能门都不想出了,这些时候一定可以满足你不用出门、不用再去舟车劳顿,因为现在的生活节奏很快,你要享受更加安静的生活,跟家人做一个宅男、宅女,这时候互联网满足了这样的消费。第二是便宜,互联网没有店铺、没有税收、没有工商管理费,再加上还有盗版、假冒伪劣商品充斥,是最便宜的,这种需求部分,我认为实体经济是抢不过来的。

但是另外一部分,我更强调它的一体化,是线上、线下、2B2C实体和互联网是一体化的,未来的双11就是一个转型,将来人们的购物趋势就是在实体经济里面想去逛的时候,也能买到线上的东西,我在线上看到的东西,如果想到实体去体验,也可以去购物中心。

我认为未来的趋势纯电商和纯实体经济,割裂的说法已经不存在了,未来是线上线下一体化的运营方式同时也是消费方式,会成为未来真正的主流。

“物流+电商其实是另外一种实体跟虚拟的结合”

记者:听您说的,就跟马云最近提出的新零售有点像,他说纯电商会消失的,新零售一定是线上线下结合,但是他加了一个物流结合在一起,你认同他这个观点吗?

朱凌波:纯互联网如果靠纯线上必须有物流的支持,否则落不了地。所以,物流+电商其实是另外一种实体跟虚拟的结合,物流是实的,网上订单是虚的,但是没有物流配送完成不了闭环,从另一个角度也是实体跟互联网的结合。

比如我举一个我所在的亚太学院的例子,21号我们在北京要开一个新闻发布会,亚太商业不动产学院与58同城系58到家新成立一个58企服,那么58同城是做信息目录交易最大的平台,58到家是生活服务2C的领导者,我们今年跟他们合作叫做2B,就是企业后勤外包服务对公服务,比如高铁、机场、博物馆等公共设施,比如购物中心、写字楼、酒店等商用建筑,很多大家在工作状态中也需要很多的服务,从配餐、办公室需要的绿植、需要保洁、保安、需要健身、配送咖啡、办公设备租赁,你需要办理营业执照,需要法务服务等等,所谓在非家的场景中上班期间,也需要很多服务,这个合作就是打通了互联网的使用。

亚太学院本身是一个传统以培养人才的资源平台,而58是一个互联网的平台,但是它想进入实体经济,而亚太学院通过十年的培训积累了两千多家企业和项目资源,积累了五千多名全中国不动产行业的高级经理人、精英阶层,这个互补一体化,才能完成实体经济跟互联网真正的转型和结合。

所以未来再谈互联网和实体经济,一定要谈它是一体化、互补性、线上线下结合的,我认为这样的模式才是未来中国商业地产发展的根本,是一个最终的出路。

“让农民能够享受更好的文明的零售商业和互联网的果实”

记者:现在的电商不管是淘宝还是京东,除了一线城市,现在已经深入到三四线城市甚至乡镇,这个是不是一个趋势?或者未来商业零售新的增长点?

朱凌波:其实有两个趋势,第一个趋势就是跟实体经济结合,包括京东参股永辉超市,马云从银泰、苏宁云商到收购实体经济,第二个层面就是在中国,我们现在谈很多商业地产,还是局限在以城市为主来谈商业地产,至少都是三线城市,但是你要知道中国有广大的农村,有七、八亿的农民,他们怎么能够享受更好的文明的零售商业甚至互联网的果实?

互联网在这方面能够下沉到广大的城镇、乡村市场,通过互联网线上超市购物手段,让更广大的农民不用进城、不用城市化,在本土在城乡一体化的场景下能够完成这样的升级,我认为这是功德无量的事情,而且通过这样物流配送的方式、互联网的方式,让广大的农民享受到城市化商业的文明成长果实,让他们生活更加幸福、便捷,幸福指数更高,我认为这也是中国未来商业地产包括互联网发展的必然趋势。

“互联网…更重要的是改变了人们的生活方式”

记者:如果从这方面来讲,像京东这样自建物流,以时效作为企业竞争力,是不是在接下来的发展当中会更加具有优势呢?

朱凌波:互联网有一点毋庸置疑,不仅改变了人们的思维方式,更重要的是改变了人们的生活方式,就像马云举的例子说,你没用电之前,你要点蜡,你没有火车之前,你要骑马,这个效率的比较是巨大的差异,你想过去打一个仗,骑着马要走半年才能完成,你没有电的时候,你点蜡烛,发不了电,人们生活无论是效率还是质量还是幸福指数,其实差距很大。

而互联网让人们的生活进入了另外一次飞跃和革命,解决了超越时空问题,甚至解决了过去神仙才能做的事情。所以从这个角度来讲,互联网给人类生活带来的革命包括对人们生活方式对零售的改变,是毋庸置疑的,而且这种改变是革命性的、颠覆性的,不单纯是一个创新能够解决的。

“互换场景可以打通线下线上”

记者:我们再把目光转向美国,我们看到新闻最近说亚马逊在西雅图开了一家具有革命性的线下商店,叫亚马逊购,在业内引起很大的反响,您是怎么看的?

朱凌波:互联网跟实体经济一体,还有一个词就是要互换,用互换的场景,比如我刚才举例,你在互联网上买东西,不能有场景,就像刚才说你买了一个很好的时尚的东西,你没有一个化妆现场、没有一个表演,没有一个大家关注的场景,好,我用一个实景的试衣间,用一个场景化的东西,哪怕是一个移动的实体平台,让你在互联网中的东西得到体验,你就打通了这个东西。

在实体经济中买东西,再便宜、便捷,你满足不了的时候,我让他线下线上一体化,互换场景可以打通线下线上,我认为这样互换场景的消费体验,可以让人们的消费焕发了新的体验和增量,因为人们不断地追求新,我认为这也是未来商业地产或者消费者个人体验中不断常识新的趋势,在互联网的创新和实体经济的创新,是一体化互补的、穿透性贯通性的创新,才能完成整个人类生活消费的新的升级。

记者:像这种一体的、互补的创新,在国内有没有一些什么很好的例子呢?

朱凌波:现在国内线上线下一体化做到了,真正场景的互换目前我知道的很少,甚至没有听说。

记者:其实还有一些新技术对于整个商业地产的影响是很大的,比如现在有什么VR、AR技术,包括移动端的支付,这些技术是怎样改变商业地产的呢?

朱凌波:包括现在很多新的视频技术,让人们现实生活跟虚拟生活一体化,这种工具的改变就像我刚才举例说,骑马跟坐火车的区别,坐火车跟坐飞机的区别,工具的改变,并没有改变你的实体消费,我经常举的例子就是当年杨贵妃吃荔枝要骑马从海南三天送过来,现在一个快递当天就到了,现在这个荔枝是不能烂的,如果烂了,即使当天到了也没有意义。

所以所有工具性的革命,不能伤害人作为一个肉体凡胎,作为人性本身的体验,必须让这个体验更加升级、更加鲜活、更加现场化,这个工具才是有利的,如果这个工具带来是伤害,比如武器,对人们的生活产生了压力,甚至未来核武器让我们感觉有一天人类会毁灭,这种工具性的改变,我认为就是双刃剑,所有工具性的革命一定要符合人性,符合人类发展健康的、追求幸福和光明的、正面的东西,而不能是一个伤害性的工具。

“追求的模型一定是要符合人性这个尺度”

记者:您觉得未来商业地产的发展趋势和蓝图大概是什么样的,给我们描绘一下?

朱凌波:我觉得万变不离其中,人还是肉体凡胎,还是来自于自然,自然之子,人类生活在不断追求城市化过程中,也在不断地返回自然、返回田园。

去年我们聊日本的城市化、美国的城市化有一个轨迹,因为有了车,有了高速公路,才去郊区化。从当年追求城市化,造成了中国现在这样的交通堵塞、雾霾、人们的生活焦虑、大城市病,开始追求郊区化,郊区化还有很多的不便捷,生活的成本加大,包括时间的距离加长,而人类城市化最核心的资源,比如娱乐、技术性的东西又在城市中心,所以又有新都市主义回归,回归以后还是解决不了大城市病的问题,又追求田园都市,在城市化生活中怎么追求绿化、追求环保、追求加大绿化面积、公园,写字楼做平台绿化,每个住宅、别墅里面增加立体的绿化等等,甚至好,中国最新的购物中心发展趋势,就是把香猪、种蔬菜放在购物中心,今年又把春天放在了K11,还是要把自然、田园放进来,最后就是小镇生活。

所有最终模型就是人们追求幸福和快乐是有量化的,必须是工作、生活、娱乐、教育、医疗要一体化,要最舒服、最便捷、最健康的模型才是人类幸福的资本,所以你无论城市化、无论郊区化,你最后追求的模型一定是要符合人性这个尺度的,无论是身体的尺度还是精神、灵魂的尺度,还是要最简单、最舒服、最便捷、最快乐、最健康的,我认为无论是商业地产,还是人类的生活方式,可以按照这样一个模板,或者按照这样一个我们不用量化的指标,用一个更加精神的指标,是人类的归属,这个归属才是人类最后的终极目标。

记者:谢谢。