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【2012思想盛典】朱凌波:城市综合体高增长因金融产品缺失

发布时间:2013-1-17 9:04:46      浏览:1172次

 

在城镇化大旗高举的今天,商业综合体已经成为炙手可热的物业发展形态。一些优质的运营商、地产商脱颖而出,形成自己的产品系。包括大悦城、万达广场、万象城、恒隆广场等已经基本形成了标准化的连锁复制的发展;一些小型开发商也在二三线城市不断上马综合体项目。然而在快速突进的背后,是否存在隐患?距离综合体价值的实现还有多远?

1月12日,在北京举办的“2012第三届中国商业不动产思想盛典”上,亚太商业不动产学院院长、全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波围绕中国商业综合体的发展现状与未来做了自己的阐述。

城市综合体高速发展因金融产品短缺

对于城市综合体高速发展的原因,朱凌波把它归咎于现阶段金融产品的缺失上。“实际上,我认为最根本的原因就是中国金融创新的严重缺失,尤其是商业地产需要前端的那种中长期的低成本的资金的缺失。”

“第二是因为城市综合体最大价值化的资产、资本价值没有变现的退路,REITs上市、资产证券化等产品都缺失,这样就倒逼开发商必须要做一个租售结合的模型,用销售型的现金流来支持持有物业的成长。”这就致使城市综合体在多城市的复制,不断利用可销售部分的资产回流来补充后期运营的成本,导致城市综合体的飞速复制发展。

政府推地模式是幕后推手

另外,政府在城市综合体的发展中也扮演了很重要的角色。“目前,各地政府推地都是以混合、综合用地为主,要求你必须做一个综合性的产品。”朱凌波如是说。

他认为,这种体量与规模的快速增长是中国商业发展的阶段性特征。“城市综合体作为一个产品模型是没有问题的,包括人流的互动、共享,包括产品能够代表一个城市形象的名片这样的建筑形态。但其实商业地产核心的最大的增值和价值一定是在持有物业的资产资本变现上,最终商业的核心价值是要盈利。所以中国目前城市综合体发展的进程,尽管速度规模没有问题,实际上离城市综合体终极的价值距离还是非常遥远的。”

大型房企商业地产比重越来越高

不过,对于中国商业地产的发展,朱凌波持乐观态度。

朱凌波谈到:“从住宅转型的几家大型开发商比例来看,商业地产正在占据越来越重的分量。万科为8:2;富力与龙湖都提出7:3的投资比例;绿地为6:4;远洋则达到5:5。而万达、宝龙、华润和中粮是专业综合体的开发商,可以看出这种转型绝不仅仅是由于宏观调控造成的。按照国际上不动产发展的周期,城市化进入到70、80%,房地产就会退出支柱产业,单纯销售型的住宅比例会降低,随着中国人口红利的降低,包括独一代家庭比例的增加,未来的发展一定会转向不动产,以持有型物业为主的商业模式。”(地产中国网)

关键词:城市综合体