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2013中国商业不动产思想盛典嘉宾讲演 张海升

发布时间:2014-1-18 14:29:19      浏览:1305次

 

张海升:城市综合体的租售策略

 

张海升:尊敬的各位先生、各位女士,尊敬的朱院长,十分感谢给我这样一个机会,把一年来在城市综合体方面,特别是在前期定租售策略方面的想法和大家分享交流。去年这个时候在这儿分享的是沈阳万象城的建设,这一年我的工作跟这个题目也很契合,主要还是在土地市场上,投资拓展上,跟政府沟通的前期拿地阶段有一些思考,代表个人的观点,不地区我现在就职的世茂,可能有一些业界的案例,只是从旁观者的角度去思考,跟大家分享。

首先我们看一个案例,在去年7月底和8月初,在上海最热门的一个地块叫“东八块”,这个地块位置居核心,最后有两家参与者,一个是美国的汉斯,一个是中国早期做商业地产,在业界威望很高的SOHO中国。7月29号是当时政府公开拍卖时间,汉斯报价37亿零6百万,SOHO中国是37亿,这个价钱本身就很有水平,因为汉斯只比SOHO中国贵600万。政府收到这个文件没有第一时间公布结果,在汉斯网站上曾经有短暂的几小时透露汉斯已经拿到这个地块,但是随机这个消息就从它的网站上给拿掉了。到8月5号,政府通过官方渠道这个地块归汉斯。

在当时7月29号以前,SOHO中国向国内做快速周转开发,甚至把施工图怎么开工,先做哪儿,后做哪儿,都做的很详细。汉斯只是草草的摆了几个模型,思考是没有任何深度的。这样一个地块,从每日经济新闻,为什么汉斯能拿到这个项目?他们认为汉斯取胜最根本原因政府觉得相比于SOHO中国,汉斯更能体现该地块的价值。这句话就很有味道。

从运营方面,相比SOHO中国,美国汉斯不但是一个经验丰富的地产开发商,更是一个运营商。汉斯具有多年的历史项目记录,不但有投资能力,还有良好的资产管理能力,这些是商业地产的价值所在。虽然SOHO中国也开始转型做持有,但持有运营的经验和资产管理的技巧与汉斯还是有差异,这是政府主要的考虑。特别是在上海,上海政府对楼宇经济有很多思考和尝试,在国内来讲已经走在最前列。

这个案例我们现在放在这儿,然后对我们来讲,我们商业综合体的现状,特别是回顾过去十年或者回顾过去二十年,SOHO中国为代表的以销售为主的开发综合体,包括现在在国内的二三线城市有很多追随者和模仿者,这个照片是北京银河SOHO,昨天晚上我在活动结束以后,我专门去银河SOHO走了一圈,有一些现象,第一写字楼入住率可能在30%左右,商场地下加地上几层入住率或者正在装修的加在一起步超过20%,在现场看到所有的店铺,作为我来讲可能更多的都是我不认识的品牌,在工作的都是贴着门口转租转让。

然后我就思考,这样一个在北京东二环核心位置,这样一个有品牌的开发商,请世界上一流的建筑大师扎哈来做这么有创意的空间布置,为什么开业运营了有半年时间,出现这样个状况。在现场看到更多的是老人散步溜弯,还有溜狗,还有一些震撼于这种建筑设计的前卫和时尚,在这儿摄影和拍照。我也问打扫卫生的阿姨,说这个地方挺好,我们工作相对比较轻松,因为没有顾客,没有人,包括现场连一个保安都没有,有些通道也被封闭,这都是我们感到的现象。我不是说某个企业有问题,而这些东西在我们当时政府找合作伙伴或者开发商的时候已经埋下这种隐患,我们只能是后知后觉。

我们当时拿地阶段和政府在谈地策略方面,已经决定你持有多少,你要建地标,超高层,还是建持有一部分的酒店和shopping mall,这些租售在早期阶段已经决定。城市的价值,然后是城市地段的价值。刚才跟一个做投资的朋友聊,他说看中一线城市,不敢去二线城市,一线城市还只注重写字楼,不敢做mall,一线城市北上广深或者其他有价值的城市,这种项目持有比例应该是最高的,或者说作为无论是境外的公司或者是境内有实力的公司可以持有一部分物业,城市级别决定了他持有的比例,出租的比例可以更高。第二看地段,同样一个城市不同的地段,不同的区位,所有的这些内容,租售的比例也是相应调整和变化的。

就以我过去服务于的华润,因为我原来在沈阳华润,同时管沈阳华润中心和沈阳置地广场两个项目,我感触最深,从定位上来讲,沈阳华润中心包含万象城、华润大厦、君悦结点,悦府住宅,要做最高端的生活方式。第二个项目是沈阳置地广场,因为它不是沈阳的中心,它只是铁西区的中心,品牌上来讲稍微低一些,其他的包括置地大厦我们都是卖掉的,公寓和住宅基本上卖掉,只持有一个购物中心十几万平米。而回到沈阳华润中心,除了悦府住宅,其他的全部持有。

同样在沈阳也看到,我们业界做商业地产一些顶级的企业,嘉里建设,北京的嘉里中心在北京的朋友都很清楚,在沈阳,可能在唐山,或者嘉里在福建的莆田都有物业。除了酒店以外,包括写字楼能售掉就售掉,能不持有就不持有,建设的周期,持有部分的能晚就晚。同样的恒隆,上海两个恒隆,无论哪一个都是持有,在沈阳的市府恒隆,包括它的mall在2012年已经开业,但是它的写字楼也是要考虑部分出售的,包括瑞安,上海的新天地,沈阳天地写字楼大概在2012年一栋出售给平安。我要讲的这些东西,还是回应不同的城市,不同的地段,跟租售是强相关的。

我们收集业界一线城市综合体的代表案例,银泰,北京嘉里中心,国贸,天津大悦城、广东的保利,从这里面我们可以看到,销售部分也就是最后一部分居住基本在30%-35%,其他的办公、商业和酒店达到了65%-70%。像银泰、华润、中粮、大悦城、保利,这些国内开发商也达到了这样一种判断标准。这是一线城市。

二线城市像青岛的鲁商、重庆万达广场等,居住的比例已经达到了接近一半,45-50%。而其他的可能在这里边,至少一半、一半的持有或销售,这样一些数据只是代表现在一种市场状况,从政府的预期和开发商在大环境周转的环境下,你要拿一些综合体或者城市中心地块,这些数据是我在过去一年工作当中跟政府沟通过程中收集下来的。

从综合体的综合,所有办公来讲我们可能有3种,第一是地标写字楼,第二普通的办公,第三是其他办公。地标部分的,无论是二线城市还是三线城市,可能持有的价值高,普通写字楼,如果地标写字楼是国际甲级的话,普通写字楼可能就是普通的国内甲级,其他办公是不能持有的,其他办公在不同城市限制程度不太一样,在上海可能已经规定其他办公单元不能少于200平,200平可能只能设一个卫生间。在次一级的城市,比如说厦门,对户型也有规定,但是绝对不能上煤气。再次一级的城市,可能煤气这种东西政府还没有意识,虽然在规划的时候是以其他办公的名义立的项,但是最后使用权变成居住,政府现在也没有强调。可能再过一两年,政府对这方面的意识加强,这个东西随着市场,随着行业发展,会逐步往前改善的。

从商业,典型的就是我们做mall的集中式商业,另外一种还有一些商街或者沿街商铺。就像万达一样的,mall加商街,或者加住宅底商。虽然业界也有在卖,也有把集中商业卖掉的,但这绝对是对集中商业的一种糟蹋。更多的零售商业或者沿街商铺一般是销售掉的。酒店也分星级结点或者说国内五星也好,国际五星也好,这肯定是持有的。快捷的类似于小型经济酒店、商务酒店,在市场上也有很多的投资方或者操作者,这样的酒店你跟政府谈也是可以把它销售掉的,或者整体转让出去。居住就不用说了,在一些国际顶级开发商里,比如凯德会把酒店式公寓作为长期持有,但是国内基本上是住宅居住部分,受制于现金流或者快周转的策略下,基本上是不会放在手里面的。

我们综合一线、二线这种租售比例,从持有的销售比例上看,一线城市综合体我们在跟政府沟通的时候,租赁和持有的比例基本上政府的底线在30-40%,二线城市可能会在15-20%,或者个别核心位置的二线城市政府的期望会更高,超不过25%,有些地块我们是按18%左右,有些地方需要达到24%,跟政府达成这种持有比例。

现在我在福建世茂,有三个案例,一个是厦门的,这两个300米的超高层,移动踏楼都是SOHO公寓整栋销售,大概是12平米。另外一栋是空中酒店+办公,办公部分一半持有,一半销售,酒店是六星酒店,这是完全持有的。mall,两个主楼之间有一个群楼商场占5万平,整个项目SOHO部分12万平,办公2.2万平销售掉,其余全部持有,这个项目持有比例50%,销售比例50%。

第二个是沈阳华润中心,整个项目是华润大厦,再往后面是君悦酒店,这是在沈阳最好的酒店。然后是万象城,后边这五栋是悦府住宅,远端的这个是四期的一个办公楼,这是要销售掉的。从整个项目第一期的购物中心,万象城和华润大厦、写字楼共31万平全部持有,二期的君悦酒店8万平也是持有的,三期的住宅悦府15万平全部销售掉,四期的甲级办公6万平销售掉,持有比例是65%。补充一点,这个项目在07年谈的地,厦门的这个项目是06年谈的地,包括沈阳和厦门政府对市场的期望也有一定的关系,最后就达成这样一个比例。

第三个是我在凯德商用,凯德商用的模式跟国内就不太一样,因为它的房地产,信托也好,基金也好,金融的通道太多。第一个是北京的来福士,建筑面积14万平,基本是全部持有,包括它的酒店式公寓,mall有来福士,写字楼有凯德大厦,还有自己本身房地产的金融工具。

现在我们是这样一个市场状况,对于未来,或者正在我们身边发生的什么事,我们也做了一些收集,希望跟大家分享,对大家有启发。

第一,我主要是从土地市场。2013年8月华润在深圳浅海109亿拿到一个地王,这个项目有一个特点,最后竞争没有外资开发商,只有国内的大佬。我们得到的启示,港企的缺席,在它前期的限制条件里面,对申请人的主体资格要求更为严格,规定竞买人必须为香港上市市值不低于400亿,竞买人经得一年内须在前海深港合作区设立具有独立法人资格的全国性或区域运营总部。只有两家国内企业,最后华润报价更高,109亿,港资有资金实力,但是怕被政府的这些条条框框控制,认为风险不可控还是太麻烦,这是深圳的帝王。

再一个地王是上海的地王217亿,这个地王基本是港企,有九龙仓和恒基的联合体,和新龙基最后角逐。核心城市、核心地段,如果上海在外资企业认为市场透明度高,政府规范化操作最好的地方,他们敢投,或者对市场的风险能把控到最低。这是上海的地王。深圳地王持有比例是34%,上海地王持有比例是60%,持有10年以上,像上海这样一个地方,可能商业地产包括外资公司可以认可。

越秀在最近一两年属于上位很快的,他们能敢在武汉90亿,从总价和楼面价都是双料地王。主要得益于他们的战略调整,住宅地产+商业地产的双轮驱动,开发运营+经营高端发展模式,成就越秀地产独特竞争核心竞争力。越越秀地产拿地的初始投入降低不少,由于关连交易可以推测这部分初始投入甚至可能少于注册项目公司资本的20%。核心就是借助集团力量,通过小份额的资金,首先留住土地,再逐步收购剩下的大份额股权,令自身能保证对优质项目百分之百的控股和运营,最主要的是首次投入成本并不算高。这是9月份在武汉。

9月份在厦门宝龙也收取了一块地,这块地是低价成交,前边都是在城市或者开发商对市场预期相对高的,政府有政府的期望,政府的期望怎么给它梳理,让政府的预期降低,和我们开发商本身的运营模式、商务模式,我们目前经营追求的资产价值还是快周转,要达到一个契合点。后面我举的这两个案例,要说的意思就是,在一些城市如果可能还能达到谈地,比如像宝龙这样的在厦门,在厦门相对的核心位置,位置在厦门岛内,在万达广场这样一个商圈,它的楼面价很低,大概是两、三千块钱,得到这样一个综合体项目。宝龙在对外释放的要引进,并且政府要求其承诺引进十几个一线品牌,如果这个宝龙项目落地以后,也是宝龙的一个升级,因为宝龙现在一线品牌不太多,包括要建五星级酒店和写字楼。厦门岛内缺少一个很高端的购物中心,所以能让政府放弃对价格的追求,包括应竞者也不太多,所以宝龙最后以低价拿到地。

再一个也是厦门12月,有一家自行车厂,这个位置相对刚才那块地更好,最后竞争者有华润、香港的信合,还有银泰。溢价率是56%,单价是6700块,这个位置比刚才那块地价值更好,所以竞争者更多,虽然政府有这样条条框框的限制,并且持有比例地上30万平,能销售的只有5万,相当于只有1/6,15%的可销售,80%几的可持有。因为它得益于核心地段,然后还得到了56%的溢价,还是印证了刚才说的,第一是城市核心,虽然在同一个城市,不同地段价值不一样,政府的预期也不一样,开发商预期也不一样,所有这些东西都是我们在土地市场沟通的一些策略。

还有另外两家,一个是汉斯,为什么要引出这个呢?我们在座的都是做商业地产的,包括上午凯德北京的一个商场总经理也讲到,最后我们要达到资产管理、资产升值,我们在国际做得比较好的还有汉斯。中国要跟全球融入一点,包括人民币国际化,或者美元更容易进来,以后这肯定是一个趋势,我们更多还是要把本身的资产管理,通过我们前期的规划设计做好,能使租金回报不断提升,能有更多的金融渠道,我们的商场每年都有一些费用,做增加客户体验的东西。

另外一个是万豪。万豪比较典型的,它分两部分业务,第一是万豪酒店,第二是万豪地产。万豪酒店是全球排名前五,但是万豪地产我们不太关注的话会容易被忽略,我们发现万豪酒店扩张遇到资本阻碍时,大胆选择了轻、重资产并行的战略,将公司分为服务赚钱的万豪酒店和依靠固定资金受益于物业增值的完好地产。对外万豪地产拥有密集资本,在稀缺资源市场收购高端奢侈酒店,对内对资产包装已有项目进行严格资产管理,努力降低运营成本,增加收入。万豪地产只用短短十几年时间就创造万豪酒店花八十年的市场价值。

最后的结尾是这句话,做资产管理可能能在你的回报和收益上做传统的这种酒店管理也好,商场管理,它的回报可能是放大多少倍的。这也是我最后带给大家的思考,我们怎么做,在未来在2014年,或者三年以后我们站在这个位置上,商业地产的价值怎么去判断,我们作为从业者应该做哪些思考。今天就抛一个砖,希望大家多交流,多指正,谢谢大家。

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