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2013中国商业不动产思想盛典嘉宾讲演 李军

发布时间:2014-1-18 13:32:23      浏览:1046次

 

李军:三四线城市的开发计划与产品线

 

李军:各位同仁,大家下午好。感谢朱老师给我们提供沟通交流的平台,也给大家提供了一个聚会的机会,今天很高兴,看到很多老朋友,也结识了许多新朋友。刚才主持人介绍,雨润食品加工在全球是做到第一位,但是大家有点困惑,做商业地产可能对雨润的产品不是太了解,我相信在座的大家很多都吃过雨润的食品,雨润做商业地产到底做了哪些产品,有什么特点,按照朱老师的要求,我把雨润做商业地产的一些产品和一些产品线给大家沟通交流一下。

1、我先把雨润的情况给介绍一下,雨润食品是一家上市公司,实际上旗下有两家上市公司,一家是南京中商,是做连锁百货,目前有10家店,它的中心店是南京新街口,规模体量是6万平方,去年年销售额是43亿,单店算的话,在国内目前单店排名第4位。肉食品加工是第1位,民营企业是第8位,去年销售额突破1000亿,实际上是一个多元化发展的公司。它旗下雨润食品是它的传统产业,这几年在物流、旅游地产、住宅地产、商业地产和保险这几个板块同时都在发力。南京中商有70年历史的中华老字号企业,去年单店情况做的不错,总体面积不到,共6万多平方,做了45亿。

我们做商业地产的优势,我们考虑到核心业态,怎么做雨润综合体?这里面我们有中央百货作为主力店,做了真冰溜冰场,在有些城市定位比较高端的综合体,就做了几个真冰溜冰场。最近和美国的梦工厂实现了签约,我们打算把娱乐这个元素引入到雨润做的商业地产和综合体当中,来增强它的体验性。今年年底,我们和梦工厂合作,在国内30个城市陆续巡演,第一站是北京,巡演完之后,我们对整体娱乐的产品,娱乐的组合,在每一个城市,每一个综合体里面都能找到娱乐的这个元素。

我们做了商业街区,综合体是一个多业态的组合,功能分区比较清晰的这样一个产品,做了一些街区,地下街区、时尚街区和外街内街相结合的综合体。酒店也是我们综合体项目的一个组成部分,雨润有自身的酒店品牌,叫涵月楼,大家了解雨润的食品比较多,在黄山、九华山做了涵月楼超五星级酒店,是超一流的,酒店设施和周边环境形成了很好的互动和影响。

我们做的住宅是星雨华府的高档住宅,在南京、沈阳、西安、长春、成都都有这个产品,星雨华府系列豪宅产品在南京推出的价格比较高,它的整体品质做的非常好,所以在整个住宅市场上最近我们打算扩大住宅这一块整体的开发力度和速度。

2、雨润在三四线城市发展的布局及策略。商业地产今天上午和下午很多同行提出很多观点,我也受益匪浅,平常和大家进行很好的交流,今天大家提出很多想法,也得到了很好的碰撞。中国商业地产发展实际上目前还是快速发展时期,已经开业的有3000家,这个统计不是太准,总体来讲中国购物中心的发展这我几年确实是快速增长,购物中心的特点,都在抢这个蛋糕,实际上就说明诱惑力非常大,处于发展阶段,排名前四位的开发商实际上它开发的总量比重非常低,华润也好,万达的速度快一些,华润、中粮、恒隆开发的速度还不是速度很快,然后占有率很高,比重很大,它不是这样。所以众多开发商都感觉这里市场机会非常大,纷纷进入到这个领域。

一、二线城市购物中心发展相对成熟,定位特征也呈现多元化,就像社区商业,社区商业在一二线城市谈,在国外社区商业发展的相对比较成熟,因为我和王伟总去澳洲几次,社区商业发展非常成熟。但是中国还没有发展到这个阶段,三四线城市它的购买习惯还有一个过程,在一二线城市这个多元化非常明显。

除了知名的开发商之外,众多实力品牌也进入了开发领域,也增添了新的开发活力,包括新生代的购物中心,现在也陆续的进入到我们这个领域。购物中心大家提到体验,在之前某一个行业协会上我也对这个体验提出了个人的想法,实际上七十年代有一本书叫《第三浪潮》,美国一个学者写的,他就提出以后的经济,大家更愿意为情感和环境买单,但是现在的购物中心包括电商的冲击也好,包括其他方面的影响也好,肯定会增加体验业态,而且大家在纷纷增加体验业态,这实际上都没有什么错,在某些阶段它确实需要这么做。但是不能走入到误区,因为大家纷纷都增加体验业态,那又朝着雷同的方向走了。

我提出什么观点呢?体验不仅仅是业态,因为走过的购物中心,看过的比较多,做了很大的比较,我提出什么观点呢?购物中心如果仅仅把增加体量业态来看作和电商这一块的冲击来实现竞争的话,我想可能就走入误区了,它不仅仅是业态。像垢污空间也是一种体验,它的建筑形态也是一种体验,它的整体推广也是一种体验,去年我正好赶上北京芳草地周年庆,搞了一个会员。花了300万把太原马戏团请到现场,和会员进行互动,沟通氛围、互动氛围、现场氛围确实是一种体验,所以我想体验不仅仅是增加体验业态,实际上是一种嗅觉、味觉、听觉的综合体验。

三、四线城市的发展机遇,因为雨润现在主要在三四线城市发展,三四线发展离不开城镇化,这次中央经济工作会议把城镇化推进的力度进一步加大,可能对我们下一步整体在三四线城市布局提供了很大的机会。

雨润商业综合体产品线,我们有中央百货,国际院线、餐饮、娱乐、儿童、商业街区、酒店、高档住宅,我们也有自有品牌,规划有三条产品线,不同城市、不同位置、部分定位,基于这三个产品线的考虑。我们在南京雨润广场,刚开业的,包括常州国际广场,包括如东的雨润广场,我们主要是在江苏、山东、浙江这些地方布局。

长三角我们主要是每一个四线城市基本上都有雨润的商业地产,我们主要立足于在长三角、珠三角,包括京津冀,今年也有向一二线城市去发展的战略需求。

3、我把雨润三四线城市做的几个项目情况给各位沟通交流一下。一是在徐州,徐州的雨润广场是在徐州的核心位置,这个项目总投资50亿,总体规模是52万,双塔楼259米,五星级酒店、甲级写字楼、酒店公寓、巨幕影院、真冰溜冰场,整体功能和业态比较齐全,定位比较高端,目前的招商情况还不错。

二是淮安的雨润广场,和当地政府谈,如果建一个超高层会有一些配套政策,所以我们在淮安建了320米的高楼,面积也是50万平方。徐州和淮安这两个项目目前在建,都进入到招商阶段,开业的时间是在明年5月份左右。因为这两个厂子主要是地下负四层,整体结构比较复杂,建筑设计这一块,包括业态组合、商业规划这一块时间都比较长。

三是宿迁雨润广场,这个雨润广场在10月份开业,也是当地政府的重点工程。有中央百货,商业街区。

四是浙江的一个项目,浙江长兴雨润广场,经济比较发达的四线城市。这是购物中心的外立面,购物中心是一个整体的视觉的效果,风情街区。

五是江阴的雨润广场,处于城市核心区,商业面积大概是20万左右,购物中心外立面、内部空间、共享空间。还有如东的雨润广场,也是处于核心位置,商业面积也是20万左右。浙江的桐乡雨润广场,打造城市副中心家庭娱乐型的商业综合体。这是我选择的几个项目,我们目前在建的项目有21个,每年大概有5个开业,原来我们是做传统避祸的,百货我们做的时间很长,也积累了一些对商业这一块领域的经验,但是做购物中心我们依然感觉到压力很大,这里面的差异也非常大。

4、如何做好购物中心?上午有很多同行也提出了,要做高品质的购物中心。雨润集团我们做这个住宅,做的多是精品住宅,做酒店都是做最好的酒店,做购物中心我们也力争把购物中心的整体品质做好,这是我们的出发点。

为什么要做好品质呢?有一些项目的定位,主体定位、功能定位,我们选择几个样板项目。为了做好购物中心前期的开发,我们在前期的投入上还是投入大量精力和财力,商业建筑和室内设计是美国贝诺,商业建筑设计是美国的凯里森,建筑设计是美国佩里,施工图设计是上海联创建筑设计公司,整体设计上的顾问都是国际上做综合体、做购物中心比较成熟、比较有实力的顾问公司,比如交通顾问,交通首先要解决,要解决分流的问题,交通原则就是分流,进得来、出得去。有景观顾问和机电顾问,因为我们做综合体里面的机电选型和设备选型相当复杂,难度非常大。所以我们对顾问这一块,跟他们沟通交流非常多,怎么把整体的品质发挥到最大,把使用功能发挥到最大,这方面做了很多工作。

建筑设计主要是独特的建筑空间,营造第三空间,电商和实体店的竞争实际没有那么可怕,大家看看香港、东南亚、澳洲,我看购物中心活的都非常好,除了家庭、工作之外,做它的第三空间,其中墨尔本,今年我去了一趟墨尔本,它这一块打造什么呢?是一个生活必需的场所,总共有200多万人,这个购物中心一年的来客人数能达到3000万,所以整体的客流对它的吸引力还是非常大的。

梦工厂这个元素放在我们每个项目里面,打造出三千到两万不等的游乐空间。景观设计,因为景观设计它也是体验。交通规划,交通优先原则要掌握,实际我们现在设计交通的时候,考虑到停车场能停2000辆车,但是如果整体交通动线没有搞好的话,在下面就开始堵,地上不堵,地下堵,所以交通这一块的规划要十分慎重。

招商实现品质,我们选择几个样板项目,目前几个样板项目的招商情况还是不错的,从定位也好,业态组合也好,尤其是徐州和淮安的项目。我们对施工这一块,我们讨论招商和运营比较多,因为很多项目之前我还分管过工程建设,我有一个什么感觉呢?工程建设如果和招商,和前期商业规划能统一考虑的话,那这个厂子后期会大大降低它的风险。我们现在做开发,主要是脱节,和工程建设、招商团队不能形成一体,这里会带来很多问题。

最后,雨润综合体目前已经有20几个在开发,我们争取到2015年做到50个左右,这也是了目标,三四线城市通过这一两年的项目建设、项目招商和各方面工作的调研看,它也不是蓝海,也有很多的问题,有很多困惑和困难,他的购买力各方面情况都不太成熟,通过城镇化也好,通过我们对产品的打造,能不能迎来商业地产在三四线城市一个很好的开发空间。最后祝商业地产的同仁马到成功,谢谢大家。

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