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2013中国商业不动产思想盛典嘉宾讲演 朱凌波

发布时间:2014-1-18 17:28:47      浏览:2022次

朱凌波:中国购物中心的趋势与创新

2013商业地产思想盛典 朱凌波

 

朱凌波:尊敬的各位来宾、各位亚太学院的师生以及业内的朋友们,大家早上好。一年一度的中国商业不动产思想盛典经过两个月紧张筹备,今天如期进行,我的心情很激动。昨天晚上一点钟我还跟一些老学员在酒店大堂喝酒,所以今天这个会心情非常激动。我们不但是一个专业的论坛,更是一个联谊的论坛,同时也是一个行业进步的圈子。我首先对各位,对亚太学院多年来的支持再次表示衷心的感谢。

我今天上午的讲演是抛砖引玉,更专业的讲演留给下面的操盘手们,我讲演的题目是“中国购物中心的趋势与创新”,我今天想跳出购物中心的角度跟大家做一个角度。

购物中心的非购物性,购物中心是一种生活方式,是人们一种消费形态,但是它承载着经济性、社会性、文化性、精神性,实际上是购物中心能够发展到今天的一个原动力。我们说中国的经济有三架马车,投资、消费、出口,那么商业地产购物中心实际上承担了两架马车的功能承载,拉动投资和消费,同时它又是带动区域经济,带动城市成长的一个引擎。

第二我们说购物中心的社会性,现在大家都讲电商,网络大家能不能取代实体购物,我的结论是NO。因为人是社会性动物,是群体动物,尤其中国人经过五千年的大一统的统治,包括现代人的社交、节假日休闲,现场性的体验,而且网络的发展我相信将来像所有的社会现象一样还会出现一个轮回。比如说现在网络已经使我们的生活碎片化,使我们的生活很难有主题,但我们想休息的时候,一个大的节假日的时候,在座很多人想到我要把电脑关掉,甚至把微信微博不再上,我要体会到最原初的生命的整体性,所以人类的生活一定是在螺旋的上升,所有的前进并不是代表着一定是进步。

第三我们说的文化性。文化性是人类摆脱基本生存需求以后不断升级的一种精神需求,中国改革开放30年,是一个高速发展的社会,我们现在无论是国家还是每一个家庭,包括在座的各位,这30年都用投掷生命、投掷健康,用速度这样的方式想完成原始积累,完成由于我们体制社会所造成的中国的贫穷,所以在这样一个阶段中国的商业地产发展还处于一个相对低级的阶段。随着30年物质文化产品的积累,教育水平的提高,尤其节假日包括第一代创业者他们将来要退休,要追求养生、健康,追求更丰富生活的时候,文化性的需求会不断提升。像书店的阅读,电影院剧场艺术,在发达国家,像北欧国家、日本、新加坡这样的发达国家文化性的形态一定会提升。现在大家都看到,所有购物中心在前两天提倡餐饮占30-50%,现在所有人包括万达都在提要做文化旅游城,这标志着中国人的生活水平和生活理念进入一个高级发展阶段。

第四是精神性。中国人这30年是一个高速发展的社会,这种高速发展就像我们坐飞机一样,这种高速会带来人的晕眩感,做成的错位感,包括严重的投掷体力、自然资源和未来造成的塞车、噪音、雾霾等问题,他们要让生活更加升华,到哪里去消费?娱乐?到哪里去寻找对冲的场所?所以我们说购物中心城市综合体是人们快乐的主场,是人们寻求幸福的目的地。

有一个很好的案例,09年美国金融危机,在所有零售业态里头,最好的就是餐饮和电影院,紧扣我上述说的题目,人们在快乐的时候需要去寻求释放的方式,在痛苦郁闷无聊的时候,更需要娱乐,更需要购物,更需要去现场体验来完成人的精神平衡。人类追求进步的历程,不仅仅是中国现在这个阶段追求物质,其实精神上的平衡也是人们完成更重要的一个生命升华的重要部分。很多人完成物质积累以后,可能无聊,可能空虚,可能对未来生命的恐惧也会让你对生活充满了一种新的追求方式。

中国人生活五千年还培养了一种理念,我们叫“富则兼济天下,穷则独善其身”,我们现在生活的污染改变不了,高房价我们改变不了,怎么办?大家要寻求自我小圈子的娱乐生活,这给商业地产、购物中心的转型都提供了最大的原动力,就是人们要到购物中心里去吃饭、看电影、看小剧场,去滑雪、溜冰,要完成这样一个精神物质的良性循环。包括现在这种生活方式,各种微信、微群、战友、博友、驴友、一夜情、同性恋现在在中国大行其道,中国社会的民主结构是复杂的,中国社会的自由也是一个结构性的,未来社会是不可遏制的一定会出现一种多元化,这都为中国的购物中心提供了巨大的机会,各种创新在购物中心里都可以找到你的主场。

上世纪美国六十年代,Mall就是购物林荫道,中国购物中心餐饮化、休闲化、娱乐化、体验性原动力都是人的本性,食色性,吃喝玩乐游、吃喝嫖赌抽,人的生活是复杂的,只有这样生活才充满魅力。 现代性有钱有闲、有货有料,中国人通过人均收入GDP高速发展,整个物质收入进入一个新型阶段,“有闲”是我们现在的大周末、节假日加起来有166天,国家强力推行的年假制度,《旅游法条例》出台,第一代创业真正完成原始积累的这些人,他们要进入一个更加高级的社会阶段,很多人在想退休的问题,我到哪里去,找一个更好的中等的城市,找一个气候更加好的城市,找一个有圈子的地方,这种不可遏制的人类的循环需求,推动中国商业地产的发展,中国商业地产这种品牌,商品的丰富性也在不断增加。“有料”就是业态的创新。

中国购物中心起源与阶段性,上世纪八十年代,每个城市都有百货大楼、商业大厦、副食品商店、供销社、农贸批发市场,1997年我在深圳工作,沃尔玛第一次进入中国,然后是房地产为带动的大盘时代城市运营商郊区化新城,尤其最早的商业地产形态是一铺养三代,带动中国商业地产从02年开始进入高速发展,06年一直到09年的提速,到2010年中国城市综合体和购物中心进入一个高速发展的过程。

第一阶段是销售为主,全部是卖。第二阶段出售结合,第三阶段现在很多购物中心包括城市综合体都进入持有阶段。

三个模式是销售为王,全程开发,专业分工,大陆模式、香港模式和美国模式。三大特点一是连锁化、标准化与同质化;二是分类化、特色化和差异化,收入水平、文化水平、教育水平不断提高,中国的购物中心发展开始进入差异化的特殊阶段,在一线城市已经出现各种主题的购物中心;三是国际化、本土化和提督化发展。一线城市主题化为主,二线城市是二元化,三线城市是传统百货加专业批发市场为一体。

城镇化,中国新一代政府上台,李克强政府的城镇化,它的主体就是中小城市,在中国第一代的发展模式是以大城市和城市群为带动的发展模式,就是当年的四个特区14个沿海开放城市,这种模式正在被打破,现在开始进入到三线、四线城市中,地级市、县级市。 美国的购物中心是全球购物中心的发源地,也是一直引领全球的创新,当年的二战以后的车轮经济,郊区化—TOD公共交通这种发展模式,都带动了美国的工作与生活娱乐一体化的新城。溜冰场、电影院、模拟天空、娱乐场上的屋顶等等这些新业态都是在美国诞生的。全球第一个城综合体的样板就是洛克菲勒。拉斯维加斯的凯撒,创造了人类消费的极致,就是色情+赌博,把未来中国购物中心创新的极限已经做完了,我们中国还有哪些创新?这是考验我们业内人的智慧。

日本是精细化,微笑服务、色彩规划、女性停车场、化妆间等等。日本追求环保、高科技。代表性案例是六本木稻田,我07年去参观的时候非常震撼,在摩天大厦楼顶上面有一片绿油油的稻田,让你想起田园乡村的生活,让你面对喧嚣的都市社会你的心里有一丝的宁静,这些创新都是引领着购物中心的发展。日本在很多方面,包括难波PARK花园,这些都走在创新的前列,都是值得我们学习的样板。

欧洲它的生活之慢一定是未来人类生活追求的最后的终点,中国人再有20年、50年完成原始积累,社会真正进入民主自由的时候,我们一定会追求生活之慢,追求生活真正的乐趣,追求生活的原状态。包括他们的文化诺贝尔,全球所有幸福指数评选最优美、最好、最舒服的城市都是在北欧,这代表人类发展未来一种终极,人类从哪里来到哪里去,一个国家,一个社会都要寻找最终的终极价值,寻找你的精神归宿。

最后讲四个趋势:

去百货化、去主力店化和去购物化,以体验为主,消费时间。像K11小农场与动物,万达做纯体验式中心,爱情海做2万米的餐饮,没有主力店,做原创的高尔夫会所,凯德翠微店在地下一层的非常好的是凯撒旅行社,北京回龙观花脸做了当铺一层,成都环球中心把海洋乐园做进去,武汉武商集团把滑雪场引入到购物中心。这些美国人都在做,我们中国人很多的创新都是复制的创新,真正原创的创新,包括品牌的自有度都非常低,这造成中国购物中心同质化严重的最重要的原因。

最新的购物中心,青年类的,北京最早的西单大悦城,时尚类的是北京东方新天地,北京APM,上海IAPM,女性类、儿童类、休闲类、艺术类、精品类、高端类、体验类、文旅类,购物中心在中国成为一个非常丰富的主题。

我们中国现在这个阶段还是处在追求硬件,追求大而全、规模化、速度型。下一个阶段中国要进入小而美、人性化、环保性。购物中心或者城市综合体,我给它下一个物质跟精神结合的两个词“盒子里的快乐,城中城的幸福”,谢谢各位。

 

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