历届思想盛典
2014年度
首页 > 历届年会

2014中国商业不动产思想盛典嘉宾讲演 唐耀

发布时间:2015-2-6 19:39:49      浏览:1499次

主题:商业轻资产运营模式的创新

2014中国商业不动产思想盛典-唐耀

演讲嘉宾:唐耀,同昌盛业董事总经理

演讲实录

主持人朱凌波

下面一位是来自同昌盛业的唐总,同昌盛业是轻资产模式主要的探索机构,而且现在渐入佳境。现在他们在推一个新的产品模型叫包租物业,请唐总跟我们交流一下轻资产运作的模式和包租物业的经验。

演讲嘉宾唐耀

谢谢祝院长邀请我们来讲一下轻资产的模式。同昌盛业这个公司大家知道的有一些,估计了解的不太具体。

同昌盛业在2014年从原来的服务商的模式过渡到包租物业的模式,为什么会有这样的转型?之前找到光大和华平,主动找收购型的物业资产比较多,随着大家对中国房地产的不确定性,毛总也讲过商业地产的供应量和中国的经济不确定性,过去的两年外资对中国的房地产投资的角度是在放慢的,尤其是今年GDP的报告出来以后,我们看到增长性只有7.5%。美国今年GDP增长的基本上在5%,过去的偏好对国内高回报的地产基金很多回流到了国外,钱都撤到了国外,但是还有一部分外资持续看好中国市场,但是他们对于资产的收购确实放慢了脚步,这样的话开发商是有压力的。随着国内融资渠道越来越紧张,像刚才朱院长说的,国内的利息,银行的贷款利率太高了,要7%,我说如果7%已经是太低了,如果不是2A的企业融不到7%的钱。物业销售渠化的速度又在放慢,所以令很多的开发商持有和运营这个商业就比较辛苦了。这样的话,有很多物业就出来采用包租的模式。

我们在转型的两年以来,先后在北京、上海签了包租物业,投资人对我们的要求是什么呢?刚才毛总讲了税前利润,实际上我们衡量的是投入在包租物业上,我们投资包租物业比开发商还辛苦,因为开发商拿到了物业,拿到了土地,拿到了施工证可以做开发贷款,项目开业出租率达到一个百分比可以做持有性、经营性物业贷,作为包租来讲,每一分钱都是自己本金的投入。这个过程中,我们拿不到1毛钱贷款,也不会有贷款给你,我们所有的钱全部来自于股东的资本金投入。好在私募股权投资基金融资的成本比较便宜,能够支持我们做这样的包租物业。

特别欣赏毛大庆讲的一句话,不动产怎么能动起来?不管是做购物中心、办公楼还是综合体,都是我们实现资本投资回报的一个工具而已。股东方、资本方要求我们在每一个包租物业上回收的时间是不能超过三年的。所以,大家可以看出来,这里对于租金指标有非常大的压力。

在转型之初,我们决定所做的所有包租物业仅局限于在一线城市,现在在北京还有另外两个包租物业在谈,有一个在今年的下半年会签货。上海在上周刚刚签了一个在闵行的项目,另外还有两个项目,我们预计在未来的三年能够形成包租的运营面积超过30万平米,这是我们目前的转型动作。

光大、华平作为我们的资本方,作为我们的合资股东,两家加起来在我们公司控股的比例没有超过51%,加起来是49%,管理团队是51%的控股地位。华平有的人不太清楚这个基金的背景,红星美凯龙华平是第一大股东,富力地产、阳光100、海昌、DQ华南区总代理等等,都是华平投资的。光大安石大家比较清楚,是光大背景的美元私募股权投资资金。华平跟广大两各机构投资人的投资方向不太一样,华平主要是投资于股权的层面,PE股权投资,光大集中在项目的收购层面。由于两个股东投资理念的差异化,也能够给我们带来更多的机会,可以一直往前走。当然,我们有一票资深的营运管理团队,因为你干包租业务,你自己一定要有一个团队,要有可持续发展的人才跟我们一起做。当然,我们有全程的资管服务,包租也是我们这一个阶段的目标发展方向。在几个谈的包租业务方面,我们都会有一个最终的项目的收购权,为什么这么说呢?因为后面的两个基金都可以在资产层面进行收购的,往往有时候是因为包租的客户找到我们基金想让基金收购这个资产,像北京这个项目,但是业主理解这个资产超过12亿,但是我们机构理解目前这个阶段资产的价值也就是在8亿,这个时候我就出来了,如果能算得过来我们就去收租这个物业,所以不是简单的包租行为,而是配合下一步的收购行为,是这样一个全资管的产业链,包租是为了更好的控制这个项目,收购这个项目,做了一个中间的夹层动作。这个时候,开发商有什么好处呢?第一他不用背负持有这个物业的时候的大量投入;第二他还可以享有物业增值部分以后跟基金达成的退出的合作;第三如果资产价值做上去了,他也可以不用卖给这个基金了,他可以卖给很多的机构投资人。当然,我们有一个跟开发商合作的模型,这个包租只是我们在退出之前的减压的动作。

当然,我们有资金,你才能做包租业务,你得有操盘的经验,我们干服务超过15年了,我们也帮业主,帮投资人赚了钱,也做过好的项目,所以我们认为我们的团队在市场上还是有操盘经验的。当然,我们还要有丰富的零售商的资源。

我们进入了超过40个城市,服务的面积超过3400万平米,现在在北京、上海、重庆都开立了地区分支机构。现在轻资产的项目定位在“新荟”这个系列,目前在北京、上海都已经成功的签项了。这两个项目是同步在今年的10月份开业,现在在做项目的改造。这两个项目很有意思,之前的业主是整体包租给了大卖场。这个项目汇集当下最流行最时尚饮食,打造绿色风味餐饮聚集地,服务于周边居住人群及商务人群。我们在重庆做了一个项目,美食广场2块多钱,在北京是7.3元的价格,你怎么评估这个物业呀?最早这个业务把项目租给易买得,租金平均2块钱,现在我的租金翻了几倍,这个资产怎么评估呀?所以,不动产怎么让它动起来,这个“动”就像毛总讲的EBITDA,不要简单的听EBITDA,那个只是税前利润的体现,如果商场只看EBITDA,没有物业的增长性,我们怎么退出呢?看报表,上市公司看EBITDA,我们做项目部是这么看的。刚才印象城就是标准的基金投资人的套路,我们看业务,看资本年投资回报,跟上市公司看EBITDA不太一样,在这个过程当中,我们怎么把一个不动产变成一个“动”起来的地产,就要有很好的控制租约的能力。如果你没有这个能力的话,增长性何来?同时,我们要有很好的对于租金结构的把握。租金结构的把握实际上也跟前期的投入有关系,大家都在讲现在餐饮好,我们商场就要多招一些餐饮,不是这样的,你的风、火、水、电、气,你的载荷都跟招多少餐饮有关系,百分比是有关系的,一次性投入有关系。不是说购物中心今天改易买得,这个餐饮比例就不能高,不是这样的。

上海闵行莲花南路项目这个业主是北京的建工集团和上海本地的原住总的开发公司合作的项目,这个项目之前包租给了易买得,结果易买得在经营的头五年做的非常好,生意也非常好,但是后来在不到1公里的地方大润发来了,他跟大润发PK了5年,终于被大润发PK倒了,所以易买得在去年撤出了这个项目,当时这个项目的业主找到我们机构,想去看看这个资产能不能先出让?因为建工是做房地产建设和一部分的开发,更不用说持有这样一个商业运营了。这样的话,我们先用包租的形式,包租这个项目20年,位置还是不错的,周边很成熟,都是很密集的住宅人口,旁边的二手房也卖到了三、四万。项目体量不大,4万平米左右,这个项目地上是三层,地下是一层,是一个体量非常合适的社区购物中心。我们前期要投入一笔费用做整体项目的改造,因为之前的结构也是大卖场,进深非常深,这个项目可能在结构上的改动还是比较大的。整个项目改造投入超过了5000万,重新进行了打造。

项目招商工作基本上已经开始了,这个项目回报不错,这两个项目是低于三年的投入回报给股东和投资人。大家觉得包租业务还是不错的,能有这么好的回报,所以股东也会继续支持我们在北京、上海的三个项目,希望我们在10月份项目开业的时候,大家能够到现场参观和感受一下,给我们多提一些批评和指正的意见。

谢谢大家!

返回 2014中国商业不动产思想盛典