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2014中国商业不动产思想盛典嘉宾讲演 朱志军

发布时间:2015-2-6 19:33:11      浏览:1623次

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主题:环球MALL运营模式的探索

2014中国商业不动产思想盛典-朱志军

演讲嘉宾:朱志军,新世纪环球购物中心总经理

演讲实录

主持人朱凌波

今天上午最后一个讲演环节,有请成都环球购物中心总经理朱志军先生。掌声欢迎!

演讲嘉宾朱志军:

大家好!

相关数字:2008年12月28日是成都环球中心的奠基仪式,经历了1708天,全世界最大的单体建筑物建成。很多朋友应该能理解,就是在一个楼座里建了一个将近200万平米面积的项目。

2013年6月28日试营业;2013年9月1日正式开业。试营业的时候招商率是80%,开业率不到70%,9月1号开业率85%,招商率95%。这是比较关键的数字,为什么?简单介绍一下,很多人不看好环球购物中心,或者说更多的人观望环球中心。因为这里面有一个很大的背景,其中一个背景确实是资源多了,商业项目投放量大了,成都是一个商业面积投放非常大的城市,可以说全国第一位。这是一个原因。

这种情况下,我们在4月26日干了一件事情,4月26日红星在人民大会堂非常顶级的殿堂里开了一个新闻发布会,就是把红星商业和红星二锅头区分开来。环球在4月26日做了一个什么事情呢?把所有的商家和所有的准客户请到一起做了一个简单的说明会,就是告诉大家6月28日百分之开门,就是么一个主题,因为很多人不相信。很多业界人士听说过,最后我们说到做到,当时我在会上宣布的,6月28日肯定百分之百开门,到6月中旬还不相信我们能开门,甚至我们的团队也在问我,6月28日能不能开门,我相信能开门,我说能开门就能开门。

它是在单体楼座上盖了一个将近200平米的项目。2700吨的钢梁上到66米高的位置,这是创造了一个第一。6架空客380,这是什么意思?有去过的朋友,也有没去过的朋友,我们有一个主题乐园,主题乐园的玻璃穹顶能承载6架空客380。3个五角大楼,3个鸟巢。3个五角大楼是用的混凝土的量相当于3个五角大楼,3个鸟巢是用钢的量超过了鸟巢用钢量的3倍。1708天以后,就盖成了环球购物中心。建筑面积190万平米,其中购物中心40万平米,写字楼72万平米,海洋乐园26万平米,当代艺术中心18万平米,广场音乐喷泉12700平米,洲际酒店1100间客房,停车位15000个。

单体楼里分洲际酒店、购物中心、海洋乐园、写字楼。在两个商业面积周围一圈是72万平米的写字楼,洲际大酒店有一个大堂,这个大堂跟两栋写字楼的大堂是共用的,核心是海洋公园。交通方面,成都目前有两条地铁线,一条穿过我们这儿。很多人都分不清楚环球港和环球中心,一个是在经济最发达的地区上海,一个是在成都。我们这个项目非常的低调,今天非常荣幸,院长说你今天无比来一趟,我从来没有登上这样的一个讲台,因为我们做事儿不愿意露脸,我们是低头做事,抬头看路。大堂挑空将近70米,两部飞天梯长66米,跨度是28米,四大块儿LED屏。除了正负零以下,剩下所有楼层商业面积板对板是7米,包括四层,所以空间感非常强。这两个动线的设计是直接上四层,四层的租金不比一层的租金低。

环球中心的冰场,在国内据我了解99%的冰场是跟俱乐部合作,这个冰场是我临危授命,三个月弄起来的,我不是干冰场的,我也不懂,这个冰场是国标的标准冰场。为了增加透视感和体验度,现在已经把围板全部拆掉了,变成了有机玻璃,也是防撞、防滑,所有人在这儿看都可以看进去。我们这个冰场不知道是设计错了还是建错了,它比地面高了60公分,因为前期我不知道,高了60公分,现在效果非常好,这是很意外的事情。为什么要单独介绍一下这个冰场呢?一个是因为它是国标的冰场,成都唯一国标的冰场,冰面是国标的,开业一年突破1000万的营业额,是我们自己管理的。其他的俱乐部,大家可以去看,基本上一年能做到200—250万的费用,我自己去年上交集团将近400万。这个信息告诉大家,有些事情要看你怎么做,不是不能做。我说的400万是把能源、电费、人工全部消耗掉,当然集团不会跟你算租金和折旧,冰场折旧不是一、两年的事儿。健身俱乐部今年在十.一之前开业,应该是冰场的一半,这也是成都最大的健身俱乐部。环球有一个特点,能干多大就干多大。

洲际酒店大堂前面有一个芙蓉花,成都的市花儿,大堂非常的漂亮。酒店大堂玻璃挑空,加上川西风格的建筑,大堂吧是现代和传统的结合。之所以给大家介绍这些图片,希望通过我的介绍让大家接受起来更高一些。图片上这个大屏幕4500平米,全世界最大的屏幕,造价超过6000万。洲际的泳池跟海洋公园是相通的。 成都目前两个展览中心都是我们集团做的,九寨天堂洲际酒店是我们集团做的,很多人去九寨沟可以看到。包括在黑龙潭也有投资,大家去西藏、拉萨天堂洲际大饭店也是一个集团做的,去年8月份开业,一进大堂就是一个氧吧,整个建筑都是氧吧。集团现在在跟云南合作,做一个比这个面积还大的建筑,在滇池边儿上,集购物、住、吃、办公、玩儿、展于一体,那个项目已经启动,2015年6月6号展厅对外开放,这是政府要求的硬性指标。同样,在武也是这个集团跟地方合作,今年或者明年年初会开洲际酒店及乐园购物中心。现在很多地方要求集团到当地去投资,或者合作。

海洋公园,水面海岸线完全可以造得出海浪,海浪最高可以达到3米,大家可以在里面冲浪。上面还有五个看台,二层是包间,一层是海洋公园餐饮区,与洲际是连为一体的。玻璃穹顶里面的小格子实际上不是格子,都是洲际酒店的客房,客房带有阳台和飘窗,全部面向海洋公园。酒店别墅有9栋,车可以直接开进去。 根据所有这些,我们有一个定位,这是在开业之初,在招商收尾阶段的定位。我到这个项目的时候2013年1月3号晚上,6月28号开业是我在到这个项目之前定的日子,我看完这个场地之后说6月28号开业,当时定的是家庭一站式体验消费。2013年有两个词汇一下子就起来了,一个是“体验”,一个是“土豪”,这两个词汇是从环球中心开始的。家庭一站式体验消费,我们做了一些什么呢?给大家展示一些图片(PPT)

结果:刚才大家看了很多的照片,得出的结果是什么?这几个数字很真实,40万平米商业,26万海洋乐园。40万平米商业开业的是30万,还有10万今年下半年开始招商,通过一年,2014年1月1号到12月31号,1600万人次年客流,商业13亿销售额,海洋乐园将近1亿的营业收入。

我不知道大家看完这个数字大家什么感觉,比我们预期稍微好一点儿,但是我们不满意。为什么不满意呢?在非常艰难的情况下闯过来了,而且2014年对环球业界的报道有,其实对环球也是一种宣传,什么“黑洞”,我觉得不是这个概念,有没有“黑洞”效应我不知道,但是目前来看还可以,因为它像一个聚宝盆把人往里面吸。我们是想把蛋糕做大了以后大家再分,而不是蛋糕一做大家就来切,这样就废了。这样的结果我们并不满意,那怎么办?通过一年的运营感觉物理界面分割,独立运作、传统购物中心模式、传说主题乐园模式,三条路往上走。出路在哪儿?大家刚才已经听了很多,包括看了很多。

现在市场什么样?一是成都商业面积投放量全国第一;二是电商冲击;三是同质化度高。小市场同行业都干吗呢?要么给你装补,要么给你N年的免租期。这样的情况下,环球中心开业到现在出租率保持在96.64%,环球中心租金收缴率99.33%。除了个别不超过5个手指头的商家,我们在谈合同的时候有经营免租期,不超过5家以外,剩下的商户没有任何免租期,什么时候开业什么交租金,在那样的市场环境下我们做到了。我不敢说在成都,甚至在国内,像在去年开业能有我们这样的租金收缴率的,我不知道有没有,我也不想知道有没有,但是可以告诉大家我们坚持做到了。

为什么要提小市场?分享一句真心话,大家不要破坏了规矩,做什么事情都不要破坏了规矩。我可以降低租金,我问一个问题,他不给你租金,他生意好了你怎么办,他不给你租金,他生意不好你又怎么办?你有多少钱来填?你根本不能满足自己的运作,只是靠集团或者其他的资金注入来维持你的生存,无疑就像一个病床上的人插了一堆的管子,拔了管子会怎么样呢?为什么我们始终坚持认可空铺,不能不收租金,这是我的一个原则,很强硬的原则。所以,我们做到了,通过2014年,最起码2014年我们做到了。

思考:我们的优势资源是什么?我们能做什么?

刚才大家看到的所有图片也好,还是刚才我讲的数字也好。如果按照传统方式来做,头一年一个自然年度坦率的讲做的还可以,但是现在的市场不一样了,大市场、小市场都不一样了,怎么办?我们开业一周年的时候统计过,19个品牌是成都第一家,西南第一家,甚至有两个是中国第一家,这也是当时走的一条尝试的路。那么,我们的优势资源在哪里?我们能做什么?

资源优势:3条主干道围绕,15000个停车位,1000间五星级客房,4块LED大屏幕,未来7万常驻办公人员,1600万人次年客流量。在这个前提下,包括业态布局,体量、空间、舞台,我要的不是你来消费,我要的是你的时间,我占有了你的时间,就会有消费,我占有了你的时间,就抢占了竞争对手的时间。

我们能做什么?空间与平台,打造空间,搭建平台。空间是要向深度挖,平台要广。你要寻找自己项目的增长点,自己的亮点,要不断地调整和创新,对于成都环球来讲我们确定了一个方向。我们要做一个环球演艺中心,超过1200平米以上的海上舞台,可以容纳8000人,舞台可以伸缩。

开始的定位是家庭一站式体验消费,机遇这个定位我们细化定位,以儿童为核心,带动家庭客流,拓展年轻消费,发展演艺创新。

运营模式调整:购物+度假+美食+游乐+演艺

被电商冲击的可能性只有购物可能性比较大,后面四类影响都不大。从差异化来讲,有些品牌我们坚持第一次进成都,进环球。到现在为止没有听说够一种新能做演艺活动的,我说的是舞台演艺,不是随便搭个台,舞台、灯光、音响都配合起来的目前来没有。最大的核心在哪儿?南城没有不夜之城,另外所有资源统一整合,必须有一个核心,原来是各自为战,从2015年开始所有资源共享,面向集团,这是一个大的挑战,避免了以前大家各自做的都很好,但是资源没有充分的挖掘和利用,造成了很多资源的浪费。这次的大动作,实际上是把资源进一步的挖掘,把资源进一步的扩大,减少资源浪费。利益是共同的,完成所有的指标再谈下一个指标,而不是单纯的定指标,先把大方向和指标定了,然后大家分。今年和明年我们围绕着空间和平台来打造。

认清自己,做自己能做的事。这是我做20年商业地产的体会。谢谢大家!

主持人朱凌波:

感谢朱总!志军总在全国竞争最激烈的成都做了这么大体量的项目,而且还有很多外部的不可控制的因素的环境下做成这样非常不易。我去年专门去看过这个购物中心,上个月也专门跟志军总做了交流,购物中心未来的发展社区终端可能会越来越小,超区域型、城市型的购物中心、差异化的购物中心、主题购物中心可能也有更大的发展趋势。我们希望,中国的商业地产购物中心在这样一个高速发展的过程中,能够经过一段优胜劣汰,不断的去化,最后趋向更加健康、持续、平稳的发展阶段。

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